Het laatste artikel in onze reeks “Je aangifte IB 2017” gaat over onroerend goed. Het laatste artikel in de reeks, aangezien de deadline voor de aangiften IB 2017, als de Belastingdienst je geen uitstel heeft verleend, 30 april 2018 is.
Lukt het je niet om je aangifte vóór 1 mei 2018 in te dienen, vraag dan uiterlijk 30 april 2018 uitstel aan!
Onroerend goed: in alle boxen
Onroerend goed kun je in alle boxen tegenkomen. In box 1 onder winst uit onderneming (wuo), resultaat uit overige werkzaamheden (row) en uiteraard bij de eigen woningregeling. In box 2 zit het onroerend goed “verstopt” in je BV of andere entiteit. Je merkt er dan in je aangifte IB niets van. Als box 1 en 2 niet aan de orde zijn, wordt onroerend goed in box 3 belast.
Winst uit onderneming
Als het pand je eigendom is, moet vastgesteld worden of sprake is van een privé pand of een ondernemingspand. Wanneer het pand voor meer dan 90% wordt gebruikt voor de onderneming, dan is het verplicht ondernemingsvermogen. Van verplicht privé vermogen is sprake als het pand vrijwel geen band heeft met de onderneming.
Wanneer het pand zowel privé als zakelijk wordt gebruikt is er sprake van keuze vermogen. Je mag dan zelf in je aangifte IB aangeven of je het pand als privé- of ondernemingsvermogen wilt aanwijzen. Je moet je keuze maken in de eerste aangifte waarin je het onroerend goed verwerkt. Deze keuze mag je wijzigingen tot 6 weken na de datum van de definitieve aanslag van dit jaar.
Resultaat uit overige werkzaamheid
Dit kan spelen wanneer je een pand ter beschikking stelt aan een verbonden (rechts)persoon. Bijvoorbeeld aan je eigen BV of de onderneming van je partner. Dan vallen de inkomsten uit deze terbeschikkingstelling onder resultaat uit overige werkzaamheid. Deze regeling staat ook wel bekend als de terbeschikkingstellingsregeling of TBS-regeling.
Het resultaat wordt dan bepaald op basis van de regels voor winst uit onderneming. In het jaar waarin het pand voor het eerst ter beschikking wordt gesteld, wordt het op de beginbalans gewaardeerd op de waarde in het economisch verkeer. De inkomsten worden belast bij degene die het pand ter beschikking stelt. Uiteraard zijn de werkelijke kosten aftrekbaar. Bij panden die tot een algehele of beperkte huwelijksgemeenschap behoren, wordt het resultaat 50/50 verdeeld over de fiscaal partners.
Onroerend goed wordt ook als resultaat uit overige werkzaamheid belast wanneer de exploitatie meer omvat dan normaal vermogensbeheer. Dat kan aan de orde zijn wanneer je het onroerend goed uitpondt. En als je zelf het groot onderhoud of andere aanpassingen verricht. Of wanneer je een winstje behaalt door voorkennis of andere vormen van bijzondere kennis.
Eigen woning
Een woning is fiscaal je eigen woning als jij of je fiscaal partner:
- eigenaar of zakelijk gerechtigde bent van de woning en;
- de woning je hoofdverblijf is.
Het genot van je fiscale eigen woning wordt belast in box 1. De waarde van je genot, het eigenwoningforfait, is een percentage van de WOZ-waarde van je woning (voor 2017 met peildatum 1 januari 2016).
Wanneer je ook een hypothecaire lening hebt afgesloten om de eigenwoning te financieren, wordt het eigenwoningforfait verminderd met de aftrekbare hypotheekrente. Ook de aan de lening verbonden kosten zijn aftrekbaar (denk aan advieskosten, afsluitprovisie, notariskosten). De regels voor de aftrek van eigen woningrente zijn complex. Neem gerust contact met ons op wanneer je door de bomen het bos niet meer ziet.
Als het bedrag van de aftrekbare hypotheekrente lager is, dan heb je recht op een aftrek vanwege geen of een kleine eigenwoningschuld. De aftrek is het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare hypotheekrente. Dit heet ook wel de “hillenaftrek”. Deze aftrek wordt door het Kabinet Rutte III gefaseerd afgeschaft.
Als je je eigen woning in 2017 tijdelijk verhuurd hebt, dan blijft de woning voor die periode je eigen woning. Over de verhuurperiode bereken je dus gewoon het eigenwoningforfait en is de hypotheekrente aftrekbaar. De ontvangen huur, verminderd met de gemaakte kosten, moet je wel aangeven als inkomsten uit tijdelijke verhuur.
Overige onroerend goed
Overig onroerend goed wordt belast in box 3. Onder overig onroerend goed valt al het onroerend goed dat niet in box 1 of box 2 wordt belast.
Gaat het om woningen in Nederland, die niet verhuurd zijn, dan geef je de WOZ-waarde 2017 (peildatum 1 januari 2016) op in je aangifte.
Wanneer de woning is verhuurd en de huurder heeft recht heeft op huurdersbescherming, mag je de WOZ-waarde 2017 verminderen met de leegwaarderatio. Voor woningen zonder huurbescherming is de waarde in het economisch verkeer bepalend.
Staat het onroerend goed in het buitenland, dan geef je de waarde in het economisch verkeer op in je aangifte. Om te voorkomen dat je in meerdere landen belasting moet betalen over de woningen, heb je in Nederland recht op aftrek ter voorkoming van dubbele belasting.
Voor andere onroerende zaken moet in je aangifte IB 2017 de waarde in het economische verkeer van 1 januari 2017 vermeld worden.