Heb je een woning, die behoort tot je inkomen uit sparen en beleggen (box 3), dan moet je die waarderen op de WOZ-waarde.
Welke box?
Een woning, die je privé-eigendom is, wordt met inkomstenbelasting in box 3 belast wanneer die niet behoort tot box 1. Tot box 1 behoort de woning die je:
- hoofdverblijf is (fiscaal is dat je “eigen woning”);
- tot het vermogen van je onderneming hebt gerekend.
In box 3 wordt de inkomstenbelasting berekend over een forfaitair bepaald rendement. Dat rendement wordt berekend over de waarde van de bezittingen, verminderd met de schulden in box 3. Het daadwerkelijk met je woning behaalde rendement is niet van belang.
WOZ-waarde
De WOZ-waarde van je woning(en) wordt elk jaar vastgesteld door de gemeente waarin de woning ligt. Het is de waarde in het economisch verkeer in vrij opleverbare staat. De WOZ-waarde van woningen wordt bepaald door vergelijking met wat voor recent verkochte woningen is betaald.
In twee situaties mag een lagere waarde dan de WOZ-waarde van je woning worden gehanteerd:
- het betreft een woning waarop de huurbeschermingsregels van toepassing zijn;
- de woning is verpacht op grond van een pachtovereenkomst voor minstens 12 jaar.
In deze situaties mag je de woning voor de heffing van inkomstenbelasting in box 3 waarderen door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de leegwaarderatio.
Leegwaarderatio
De leegwaarderatio is afhankelijk van de hoogte van de huur. Als de huur € 500 per maand bedraagt en de WOZ-waarde € 150.000, bedraagt de de huur 4% van de WOZ-waarde. De leegwaarderatio is dan 62% (zie onderstaande tabel). De woning moet dan in box 3 worden verwerkt voor een waarde van: 62% * € 150.000 = € 93.000.
Tabel leegwaarderatio
| Huur als percentage van de WOZ-waarde | ||
| Meer dan: | Niet meer dan: | Leegwaarderatio |
| 0% | 1% | 45% |
| 1% | 2% | 51% |
| 2% | 3% | 56% |
| 3% | 4% | 62% |
| 4% | 5% | 67% |
| 5% | 6% | 73% |
| 6% | 7% | 78% |
| 7% | 85% | |
De in het kader van de leegwaarderatio in aanmerking te nemen jaarlijkse huur is gelijk aan 12 keer de maandelijkse huur van het begin van het kalenderjaar (huurverhogingen in de loop van het jaar zijn niet van belang). Het gaat om de “kale huur”. Dat is de huur exclusief vergoedingen voor energie, water, stoffering, inboedel en dergelijke.
Een lagere waarde, dan de waarde na toepassing van de leegwaarderatio, mag worden gehanteerd wanneer de uitkomst op basis van de leegwaarderatio 10% of meer afwijkt van de werkelijke waarde op de peildatum voor de WOZ. De Hoge Raad heeft in 2015 beslist dat dan de waarde in het economisch verkeer van de woning in verhuurde staat mag worden gehanteerd.
Symbolische huur
Als de huurder een gelieerde partij (bijvoorbeeld familie) is, moet worden beoordeeld of de huurder een zakelijke huur betaalt. Zo niet, dan moet de huuropbrengst worden gesteld op 3,5% van de WOZ-waarde. De leegwaarderatio bedraagt dan 62%.
De Rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelt dat een huur van € 1 slechts symbolisch is. De leegwaarderatio mag dan niet worden toegepast. De woning moet voor de volle WOZ-waarde in box 3 worden verwerkt.
Erfpacht
Ben je erfpachter van de woning, dan mag je de gekapitaliseerde waarde van de jaarlijkse erfpachtcanon van de WOZ-waarde aftrekken.
Buitenlandse woning
Ook een buitenlandse woning moet tegen de WOZ-waarde in box 3 worden verwerkt. Dat kan niet omdat de WOZ-waarde alleen in Nederland wordt vastgesteld. Daarom moet voor een buitenlandse woning de waarde in het economisch verkeer worden vastgesteld.
Meestal heeft dat overigens geen belang omdat de heffing van inkomstenbelasting op grond van het internationale belastingrecht wordt toegewezen aan het land waarde woning is gelegen. De buitenlandse woning wordt dan wel in Nederland tot box 3 gerekend. Maar de vermindering ter voorkoming van dubbele belastingheffing zorgt er voor dat je er per saldo geen inkomstenbelasting over betaalt.