Geen eigen woningbijtelling; toch belasting betalen

Over het genot van uw eigen woning betaalt u in box 1 inkomstenbelasting. Uw eigen woning is de woning waarvan u (mede-)eigenaar of zakelijk gerechtigde bent en die uw hoofdverblijf is.
Als u voor uw eigen woning minder rente aftrekt dan de waarde van uw genot, hoeft u het saldo toch niet bij uw inkomen te tellen. Maar dat betekent sinds 2014 niet dat u geen belasting hoeft te betalen.

Eigen woningbijtelling

Het genot van uw eigen woning wordt forfaitair gewaardeerd (het eigenwoningforfait, voorheen huurwaardeforfait). Dit forfait wordt berekend over de WOZ-waarde van uw eigen woning. De bijtelling bedraagt voor 2017: 0,75% van de WOZ-waarde. Voor woningen met een WOZ-waarde van niet meer dan € 75.000 gelden lagere bijtellingspercentages. Voor de WOZ-waarde boven € 1.060.000 moet maar liefst 2,35% worden bijgeteld.

Voorbeeld
De gemeente heeft de WOZ-waarde van uw eigen woning voor 2017 vastgesteld op € 350.000. Dan bedraagt uw eigen woningbijtelling: 0,75% * € 350.000 = € 2.625.

Aftrek eigen woningrente

De rente en kosten die u betaalt op leningen ter financiering van uw eigen woning, mag u aftrekken. De leningen moeten dan wel voldoen aan een aantal voorwaarden, die wij in dit artikel niet bespreken. De rente komt in mindering op de eigen woningbijtelling. Vaak leidt dit per saldo tot een aftrekpost.

Voorbeeld
Uw heeft de aankoop van uw woning, met een WOZ-waarde van € 350.000, onder andere betaald met een lening van een bank van € 250.000. U betaalt op deze lening per jaar 2,25% rente, ofwel: € 5.625. De aftrekpost voor uw eigen woning bedraagt dan:

Hillenaftrek

Daar waar het saldo van de eigen woningbijtelling minus de aftrekbare rente niet leidt tot een aftrekpost, hoeft niet te worden bijgeteld. Dan mag u namelijk de zogeheten Hillenaftrek toepassen.

Voorbeeld
Mede omdat uw spaargeld weinig rendement oplevert, besluit u om op uw eigen woninglening € 150.000 af te lossen. Daardoor daalt de jaarlijks te betalen rente naar 2,25% * € 100.000 = € 2.250.

Tariefaanpassing

Sinds een paar jaar wordt eigen woningrente niet meer afgetrokken tegen het hoogste tarief. Het hoogste tarief bedraagt voor de inkomstenbelasting in box 1: 52%. Dit tarief is in 2017 verschuldigd over het inkomen in box 1 boven € 67.072. In 2017 wordt op dit tarief voor de aftrek van eigen woningrente 2% gecorrigeerd.

Voorbeeld

De tariefaanpassing bedroeg in 2014: 0,5%, in 2015: 1% en in 2016: 1,5%. In de komende jaren wordt het percentage van de tariefaanpassing jaarlijks met 0,5% verhoogd.

Tariefaanpassing en hillenaftrek

Deze correctie is ook aan de orde in de situatie waarin door de hillenaftrek per saldo geen eigen woningbijtelling hoeft te worden gedaan.

Voorbeeld

De Rechtbank Noord-Holland heeft onlangs bevestigd dat in deze situatie inderdaad inkomstenbelasting is verschuldigd door de tariefaanpassing.