Van Dale-Wörterbuch definiert den Kostengänger als: “Person, die bei jemandem zur Untermiete wohnt“. Laut Van Dale bedeutet “Kost‘: „das, was du isst“.
Gäste
Für die Einkommensteuer ist es nicht entscheidend, ob die Leistung (auch) die Bereitstellung von Verpflegung umfasst. Steuerlich gilt eine Person als Kostgänger, wenn neben der Vermietung von Wohnraum Dienstleistungen erbracht werden, die über einen nebensächlichen Charakter hinausgehen. Dienstleistungen sind mehr als nur nebensächlich, wenn sie 10% oder mehr der Gesamtleistung ausmachen. Zu den zusätzlichen Dienstleistungen bei der Vermietung von (möblierten) Wohnräumen gehören neben der Bereitstellung von Mahlzeiten beispielsweise: Reinigung, Bereitstellung von Bettwäsche und Ähnliches.
Eine Vergütung
Grundsätzlich gilt, dass die von Untermietern erhaltenen Vergütungen nicht in eine Miet- und eine Arbeitsvergütung aufgeteilt werden. Die Mietvergütung wird mit der Vergütung für die über das Nebentätigkeitsmaß hinausgehenden Dienstleistungen zusammengefasst. Der Gesamtbetrag gilt als Vergütung für die erbrachte Arbeit. Die Gesamtvergütung wird daher als Einkünfte aus sonstigen Tätigkeiten einkommensteuerpflichtig.
Sind die Dienstleistungen nur nebensächlich (weniger als 10% der Gesamtleistung), so gilt die Gesamtleistung als Vermietung oder Verpachtung.
Aufteilung der Vergütung
Der Steuerpflichtige kann bei seiner Einkommensteuererklärung eine Aufteilung der Vergütung in eine Mietvergütung und eine Vergütung für die geleistete Arbeit wählen. Eine Aufteilung ist möglich, wenn die Wohnfläche:
- die nicht nur für kurze Zeit zur Verfügung gestellt wird;
- keine eigenständige Wohnung ist;
- Teil der eigenen Wohnung des Steuerpflichtigen ist, die dieser als Hauptwohnsitz nutzt;
- eine Jahresmiete von maximal 5.164 € brutto erzielt (Betrag für 2017; wird jährlich angepasst);
- Der Steuerpflichtige und die bei ihm wohnenden Personen sind als Einwohner im Personenregister eingetragen.
Steuerbefreiung für Zimmervermietung
Auf den Teil der Vergütung, der der Bruttomiete zuzurechnen ist, findet dann die Steuerbefreiung für die Zimmervermietung Anwendung. Da die vermietete Wohnfläche als Teil der eigenen Wohnung gilt, wird die Miete nicht besteuert. Der Teil der Vergütung, der der Arbeit zuzurechnen ist, wird als Einkünfte aus sonstigen Tätigkeiten besteuert.
Die Einkommensteuer wird in Bezug auf die steuerlich als Eigenheim geltende Wohnung auf der Grundlage eines Zuschlags zum Einkommen in Box 1 erhoben. Die Höhe dieses Zuschlags, der Eigenheim-Pauschalbetrag, wird als Prozentsatz des WOZ-Wertes festgelegt. Da die den Untermietern zur Verfügung gestellten Wohnräume weiterhin Teil der eigenen Wohnung bleiben, werden die von den Untermietern erhaltenen Vergütungen, soweit sie nicht den zusätzlichen Dienstleistungen zuzurechnen sind, nicht in die Einkommensteuer einbezogen.
Die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung bei der Zimmervermietung sind identisch mit den oben beschriebenen Voraussetzungen für die Aufteilung der von den Untermietern erhaltenen Vergütung. Die Steuerbefreiung für die Zimmervermietung gilt selbstverständlich auch für die Vermietung von (möblierten) Wohnräumen ohne Nebenkosten. Auch wenn der Steuerpflichtige seine eigene Wohnung vermietet, können die Regelung für Untermieter und die Steuerbefreiung für die Zimmervermietung angewendet werden.
Wohnungszuschuss
Eine Aufteilung der von Untermietern erhaltenen Zahlungen ist nicht möglich, wenn es sich um Wohnraum handelt, für den Mietzuschuss gewährt wird. In diesem Fall gilt auch die Steuerbefreiung für die Zimmervermietung nicht. Denn Mietzuschuss wird nur für eigenständige Wohnräume gewährt.
Mieteinnahmen über 5.164 €
Wird der Höchstbetrag der Steuerbefreiung für die Vermietung von Zimmern überschritten, gilt die Eigenheimregelung nicht für die Wohnfläche. Der Vermieter berechnet die Eigenheimpauschale dann nur für den von ihm genutzten Teil der Wohnung. Der Rest des Wertes wird in Box 3 besteuert. Auch ein anteiliger Teil des Darlehens, mit dem die Wohnung finanziert wurde, muss dann Box 3 zugeordnet werden.