29-01-2021

Huurkorting door coronacrisis? (2)

Een paar weken geleden berichtten we over een aantal kort gedingzaken waarin deze vraag aan de orde was. Deze week heeft de Rechtbank Den Haag uitspraak gedaan in een bodemprocedure. De kantonrechter kijkt in een dergelijke procedure diepgaander naar de zaak dan bij een kort geding.

Café/restaurant

De zaak betreft een Haags café/restaurant dat door de exploitant wordt gehuurd. Tijdens de intelligente lock down in de eerste helft van 2020 en gedurende de huidige lock down is de zaak gesloten. Daar tussen in heeft de huurder veel last gehad van de beperkende maatregelen, die op last van de overheid van kracht waren.

De huurder vordert in de procedure een volledige vrijstelling van huur. De verhuurder vordert betaling van de volledige huur en de betaling van een in de huurovereenkomst opgenomen boete van € 900 in verband met de te late betaling van de huur.

Salomonsoordeel?

De kantonrechter overweegt dat sprake is van een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst. Maar geen van beide partijen kan een verwijt worden gemaakt van de onvoorziene omstandigheden waardoor dit wordt veroorzaakt.

Vervolgens beslist de kantonrechter de gevolgen van de coronacrisis in de perioden waarin de horecazaak verplicht gesloten is, gelijkelijk over partijen te verdelen. Ofwel: huurder is 50% van de huur verschuldigd. Dit betreft de door de overheid verplichte sluiting van de horeca tussen 15 maart en 31 mei 2020, alsmede de nog lopende sluiting sinds 15 oktober 2020.

Over de periode waarin door de overheid verregaande beperkingen zijn opgelegd aan de exploitatie van het café/restaurant moet 75% van de huur worden betaald. Dit betreft de periode van 1 juni tot en met 14 oktober 2020. In deze periode becijferde de huurder het omzetverlies op 20%. In de periode van sluiting bedroeg het omzetverlies 86%.

Over de in de overeenkomst opgenomen boete van € 900oordeelt de rechtbank dat die, gezien de achtergrond van het ontstaan van de huurachterstand, in redelijkheid gematigd moet worden tot nihil.

Niet standaard

Maar deze percentages kunnen zeker niet standaard worden gehanteerd. Zowel huurder als verhuurder moet daarvoor steekhoudende argumenten op tafel leggen. En deze argumenten met bewijsstukken onderbouwen.

De huurder heeft voldoende onderbouwd dat hij een omzetverlies heeft geleden EN dat dit wordt veroorzaakt door de coronacrisis (de verhuurder stelde dat het bedrijf voor de coronacrisis financieel al zeer ongezond was). Daarvoor zijn de verlies- en winstrekeningen over 2018 en 2019 overlegd. En voor 2020 is met een overzicht van de bankafschriften de lagere omzet aangetoond.

Ook heeft de huurder bewezen dat hij maximaal gebruik heeft gemaakt van de door de overheid geboden financiële steun, maar dat deze steun onvoldoende is om de volledige huur te betalen. Uit bankafschriften blijkt dat in april € 4.000 is ontvangen (dat zal uit de TOGS zijn) en in november € 3.782 (waarschijnlijk het voorschot van de TVL).

TVL verhoogd

Verhuurder heeft niet weersproken de stelling van huurder dat de tegemoetkomingen van de overheid:

  • ook zijn bedoeld ter dekking van andere vaste lasten dan alleen de huur en;
  • de vaste lasten niet volledig beogen te dekken.

De tegemoetkoming op grond van de TVL is immers gelijk aan 50% van de forfaitair bepaalde vaste lasten (een per branche vastgesteld percentage van de omzet).

Inmiddels is het percentage van 50% verhoogd. In het 4e kwartaal van 2020 ligt het, afhankelijk van de omvang van het omzetverlies, tussen de 50% en 70%. In het 1e en 2e kwartaal 2021 bedraagt dit percentage 85%. Zie ook onze geactualiseerde factsheet over de TVL.

De hogere vergoedingen zouden de weegschaal van de rechter in de betreffende perioden wel eens wat meer in het voordeel van de verhuurder kunnen doen uitslaan.