Ein Mann arbeitet als Steuerberater und ist außerdem an der landwirtschaftlichen Partnerschaft seiner Eltern beteiligt. Im Jahr 2015 kauft er das elterliche Haus für 315.000 €. Er leiht sich den gesamten Betrag von seinen Eltern. Die Vereinbarungen: 9% Zinsen pro Jahr, eine Laufzeit von zehn Jahren, keine Tilgung und keine Hypothek. Der Mann aktiviert das Haus in der Bilanz seines Unternehmens und zieht die Zinsen als Betriebsausgaben ab. Nach dem Kauf leben alle wie gewohnt in dem Haus: der Mann selbst, seine Eltern und seine beiden Schwestern.
9% nicht-gewerblich
Der Mann argumentiert, dass eine Bank ihn niemals finanziert hätte. Keine Hypothek, kein eigenes Geld, ein Firmengebäude auf landwirtschaftlichen Flächen. Crowdfunding sei die einzige Alternative gewesen, und dort gebe es Zinssätze bis zu 8%. Mit einem kleinen Aufschlag kommt man dann auf 9%. Dem schloss sich das Gericht nicht an. Obwohl die Eltern keine Hypothek vereinbart hatten, verfügten sie über Sicherheiten. Der Gesellschaftsvertrag sah vor, dass der Ehemann das Haus nicht ohne die Zustimmung seiner Eltern verkaufen oder belasten durfte. Außerdem hatten sich die Eltern ein Rückkaufsrecht eingeräumt. Und dann war da noch die familiäre Beziehung. Es war unwahrscheinlich, dass der Ehemann die elterliche Wohnung ohne Rücksprache veräußern würde. Das Risiko für die Eltern war also wesentlich geringer als das eines Dritten. Ein Zinssatz von 4,5% ist angemessen.
Wert der Immobilie
Im Jahr 2018 bringt der Ehemann seinen Anteil an der Personengesellschaft in eine Kapitalgesellschaft ein. Die Immobilie behält er außerhalb der Einlage und überträgt sie ins Privatvermögen. Dabei macht er einen erheblichen Buchverlust geltend. Das Haus wird in der Bilanz mit fast 370.000 € ausgewiesen, aber laut einem Gutachter ist der Wert auf 275.000 € gesunken. Außerdem macht der Mann einen Abschlag von 35% wegen Eigennutzung geltend. Unterm Strich: ein Verlust von über 190.000 €. Der Wert der Immobilie wird unterschiedlich eingeschätzt: 275.000 €, 300.000 € und 392.000 €. Der Gutachter behält den Wert von 392.000 € bei. Nach der Berichtigung wird aus dem Verlust ein Gewinn. Das Gericht hält keines der Gutachten für überzeugend und setzt den Wert nach billigem Ermessen auf 350.000 € fest. Mit dem Abschlag von 35% wegen Eigennutzung verbleibt immer noch ein Buchverlust, der aber viel geringer ist: 32.017 € statt 190.000 €.
Aufgehobene Geldbuße
Der Inspektor hatte auch eine Strafe für ein Vergehen verhängt. Dem Mann wurde vorgeworfen, vorsätzlich eine falsche Steuererklärung abgegeben zu haben. Das Gericht wies dies zurück. Der Prüfer sei davon ausgegangen, dass die Selbstnutzung den Wert sowohl beim Erwerb als auch beim Auszug aus der Immobilie mindere. Diese Annahme ist unzutreffend. Sie gilt nicht für den Fall des Kaufs. Damit ist die Grundlage für die Strafe entfallen.