Zahlungspause für Eigenheimkredite (Aktualisierung vom 4. Januar 2021)

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Für Wohnungsbaudarlehen, die am oder nach dem 1. Januar 2013 abgeschlossen wurden, gilt die Tilgungsverpflichtung. Die Tilgungsverpflichtung gilt unter bestimmten Voraussetzungen nicht für alte Darlehen, die am oder nach dem 1. Januar 2013 in neue Darlehen umgewandelt werden.

Tilgungsanforderung

Die Tilgungsauflage besagt, dass das Darlehen während der Laufzeit mindestens annuitätisch innerhalb von höchstens 360 Monaten vollständig getilgt werden muss.

Dies muss vertraglich vereinbart sein, aber auch tatsächlich eingehalten werden. Jährlich wird zum 31. Dezember geprüft, ob der Saldo des Eigenheimkredits tatsächlich unter der geforderten Tilgungssumme liegt. Schon eine minimale Abweichung bedeutet, dass die Tilgungsanforderung nicht erfüllt ist. In diesem Fall liegt ein Zahlungsrückstand.

Eine kurzzeitige Abweichung ist zulässig

Stellt sich am 31. Dezember eines Jahres heraus, dass ein Zahlungsrückstand vorliegt, gilt die Schuld weiterhin als Eigenheimschuld, wenn:

  • der Zahlungsrückstand spätestens am 31. Dezember des folgenden Jahres ausgeglichen ist und;
  • dies nicht häufiger als nur gelegentlich vorkommt.

Wenn am 31. Dezember des Kalenderjahres, das auf das Kalenderjahr folgt, in dem der Zahlungsrückstand entstanden ist, der Rückstand noch immer nicht aufgeholt wurde, bleibt das Darlehen ein Eigenheimdarlehen, sofern:

  • der Steuerpflichtige glaubhaft macht, dass dies auf eine unzureichende Zahlungsfähigkeit zurückzuführen ist, und;
  • ab dem 1. Januar des zweiten Kalenderjahres, das auf das Kalenderjahr folgt, in dem der Rückstand bei der Tilgung entstanden ist, wurde mit dem Gläubiger ein neuer, zumindest annuitätischer Tilgungsplan vereinbart.

Zweite Schuld für Tilgungen

Es kommt vor, dass die Tilgungszahlungen für einen Immobilienkredit aus einem anderen Kredit geleistet werden. Diese zweite Schuld ist natürlich kein Immobilienkredit (sondern wird als Ertrag aus Sparen und Kapitalanlagen besteuert; Box 3).

Besteht jedoch ein solcher Zusammenhang zwischen beiden Schulden, dass es sich faktisch um eine einzige Schuld handelt, gilt auch die erste Schuld nicht (mehr) als Eigenheimschuld.

Ein solcher Zusammenhang liegt nicht vor, wenn[1]:

  • die jährlichen Zinsen auf die erste Schuld nicht administrativ mit den jährlichen Zinsen auf die zweite Schuld oder dem in diesem Jahr aus der zweiten Schuld in Anspruch genommenen Betrag verrechnet werden;
  • der Zinssatz für die erste Schuld marktüblich ist und sich auf keine anderen Rechte oder Pflichten als die Bereitstellung des Kapitalbetrags der ersten Schuld bezieht;
  • der Zinssatz für die zweite Schuld nicht niedriger ist als der Zinssatz für die erste Schuld.

Zahlungsaufschub aufgrund der Corona-Krise

Im Zusammenhang mit der Corona-Krise gestatten Banken Kreditnehmern in großem Umfang eine Zahlungsaussetzung. Das Gleiche gilt für andere Kreditgeber als Banken, beispielsweise die eigene GmbH oder Familienangehörige.

Kreditgebern werden über die oben beschriebenen (gesetzlichen) Regelungen hinaus weitere Möglichkeiten geboten, eine solche Zahlungsaussetzung zu gestalten[2].

Bedingungen

Dafür gelten folgende Bedingungen:

  • Die (drohenden) Zahlungsschwierigkeiten, die auf den Ausbruch des Coronavirus zurückzuführen sind, wurden dem Kreditgeber zwischen dem 12. März 2020 und dem 31. März 2021 gemeldet;
  • Infolgedessen wurde eine Zahlungsaussetzung vereinbart, die:
    • spätestens am 1. April 2021 in Kraft tritt und;
    • vom Kreditgeber schriftlich bestätigt wird;
  • Die Dauer der Zahlungsaussetzung beträgt maximal 12 Monate.

Wenn es sich bei dem Kreditgeber nicht um eine Bank handelt, gelten zwei zusätzliche Bedingungen:

  • Der Kreditnehmer hat aufgrund des Ausbruchs des Coronavirus einen Rückgang seines Arbeitseinkommens um mindestens 20% in einem zusammenhängenden Zeitraum von drei Kalendermonaten erlitten, wobei:
    • Der Zeitraum von drei aufeinanderfolgenden Kalendermonaten muss zwischen dem 1. März 2020 und dem 1. April 2021 beginnen;
    • Das Arbeitseinkommen im genannten Zeitraum wird mit 1/4 verglichene Anteil am gesamten Arbeitseinkommen im Jahr 2019 oder am Arbeitseinkommen im Zeitraum vom 1. Januar bis einschließlich 31. März 2020;
  • Der Steuerpflichtige muss glaubhaft machen können, dass er alle Voraussetzungen erfüllt.

Zulassungen

Sind alle diese Bedingungen erfüllt, kann der Rückstand bei den Tilgungszahlungen zusätzlich zu den bestehenden Regelungen auf die folgenden zwei Arten ausgeglichen werden:

  1. früher als zum 1. Januar 2022 oder zum 1. Januar 2023 einen neuen Tilgungsplan für die verbleibende Laufzeit der gesamten Schuld vereinbaren;
  2. Aufteilung der Schulden in:
  • ein alter Teil, für den der bestehende Tilgungsplan fortgeführt wird
  • ein neuer Teil in Höhe des während der Zahlungsaussetzung entstandenen Rückstands bei den Tilgungszahlungen, mit einem neuen Tilgungsplan.

Bei beiden Varianten wird der Rückstand bei den Tilgungszahlungen über die verbleibende Laufzeit des Darlehens verteilt.

(Abzugsfähige) Zinsen

Die Einstufung des Darlehens als Eigenheimdarlehen ist insofern von Bedeutung, als die mit dem Darlehen verbundenen Zinsen und Kosten vom Einkommen aus Arbeit und Wohnung (Box 1) abzugsfähig sind.

Die Zinsen dürfen nur abgezogen werden, wenn sie gezahlt, verrechnet, zur Verfügung gestellt oder verzinslich geworden sind.

Die während der Zahlungsaussetzung nicht gezahlten Zinsen gelten nur dann als verzinslich (und abzugsfähig), wenn:

  • es liegt eine Verfügungshandlung des Kreditgebers vor, aus der hervorgeht, dass die geschuldeten Zinsen feststehen und dass dieser Betrag verzinslich geschuldet bleibt;
  • Zinsen in Rechnung gestellt werden;
  • es eine tatsächliche Gewissheit besteht, dass die Zinsen auch tatsächlich gezahlt werden.

Bemerkenswert ist, dass in dem Beschluss erwähnt wird, dass die Zinsen auch dann abzugsfähig sind, wenn für die nicht gezahlten Zinsen aufgrund der besonderen Umstände im Zusammenhang mit der Corona-Krise eine Zinsvergütung in Höhe von 0% vereinbart wird.

ACHTUNG!

Steuerpflichtige, die aufgrund einer Zahlungsaussetzung weniger Zinsen für ihr Eigenheimdarlehen zahlen, können über ein höheres Einkommen verfügen. Dies hat Auswirkungen auf den vorläufigen Steuerbescheid und auf die einkommensabhängigen Leistungen (darunter die Zulagen). Es ist ratsam, rechtzeitig und angemessen darauf zu reagieren.

 

 

Diese Mitteilung dient dazu, eine Regelung in groben Zügen darzulegen. Aus Gründen der Lesbarkeit wurden die Sachverhalte vereinfacht dargestellt. VWG haftet daher nicht für die Folgen von Handlungen, die aufgrund dieser Mitteilung vorgenommen oder unterlassen wurden.

 

 

[1] Beschluss des Staatssekretärs für Finanzen vom 26. Februar 2013, Nr. BLKB/352M (Staatsanzeiger 2013, Nr. 5687).

[2] Beschluss des Staatssekretärs für Finanzen vom 16. Dezember 2020, Nr. 2020-27806, Amtsblatt 2020, Nr. 66447 (die Beschlüsse des Staatssekretärs für Finanzen vom 22. September 2020, Nr. 2020-20122, Stcrt. 2020, Nr. 50146, vom 16. Juni 2020, Nr. 2020-109040, Stcrt. 2020, Nr. 33204, sowie vom 6. Mai 2020, Nr. 2020-85139, Stcrt. 2020, Nr. 26069, wurden aufgehoben).

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