Wohnung in Box 3: Leerstandsquote

Wenn Sie eine Immobilie besitzen, die zu Ihren Einkünften aus Sparen und Kapitalanlagen (Box 3) zählt, müssen Sie diese zum WOZ-Wert bewerten.

Welche Box?

Eine Wohnung, die sich in Ihrem Privatbesitz befindet, wird im Rahmen der Einkommensteuer in Box 3 besteuert, sofern sie nicht unter Box 1 fällt. Zu Box 1 gehört die Wohnung, die Sie:

• Hauptwohnsitz ist (steuerlich gesehen ist das Ihre “eigene Wohnung”);
• in das Vermögen deines Unternehmens einbezogen hast.

In Box 3 wird die Einkommensteuer auf der Grundlage einer pauschal festgelegten Rendite berechnet. Diese Rendite wird auf den Wert des Vermögens berechnet, abzüglich der Schulden in Box 3. Die tatsächlich mit Ihrer Immobilie erzielte Rendite spielt dabei keine Rolle.

WOZ-Wert

Der WOZ-Wert Ihrer Immobilie(n) wird jedes Jahr von der Gemeinde festgelegt, in der sich die Immobilie befindet. Es handelt sich dabei um den Marktwert im frei übertragbaren Zustand. Der WOZ-Wert von Immobilien wird durch einen Vergleich mit den Preisen ermittelt, die für kürzlich verkaufte Immobilien gezahlt wurden.

In zwei Fällen darf ein Wert zugrunde gelegt werden, der unter dem WOZ-Wert Ihrer Immobilie liegt:

• Es handelt sich um eine Wohnung, auf die die Mieterschutzbestimmungen gelten;
• Die Immobilie ist im Rahmen eines Pachtvertrags für mindestens 12 Jahre verpachtet.

In diesen Fällen kannst du die Immobilie für die Erhebung der Einkommensteuer in Box 3 bewerten, indem du den WOZ-Wert mit dem Leerstandsfaktor multiplizierst.

Leerstandsquote

Die Leerstandsquote hängt von der Höhe der Miete ab. Beträgt die Miete 500 € pro Monat und der WOZ-Wert 150.000 €, so beläuft sich die Miete auf 4% des WOZ-Werts. Die Leerstandsquote beträgt dann 62% (siehe nachstehende Tabelle). Die Immobilie muss dann in Box 3 mit einem Wert von 62% * 150.000 € erfasst werden: € 93.000.

Tabelle zum Leerstandsanteil

Die im Rahmen der Leerstandsquote zu berücksichtigende Jahresmiete entspricht dem 12-fachen der Monatsmiete zu Beginn des Kalenderjahres (Mieterhöhungen im Laufe des Jahres spielen keine Rolle). Es handelt sich um die “Basis-Miete”. Das ist die Miete ohne Nebenkosten für Energie, Wasser, Einrichtungsgegenstände, Hausrat und Ähnliches.

Ein Wert, der unter dem Wert nach Anwendung des Leerstandsquotienten liegt, darf herangezogen werden, wenn das Ergebnis auf der Grundlage des Leerstandsquotienten um 10% oder mehr vom tatsächlichen Wert zum Stichtag für die WOZ abweicht. Die Oberstes Gericht hat 2015 beschlossen, dass ab diesem Zeitpunkt der Marktwert der Wohnung im vermieteten Zustand zugrunde gelegt werden darf.

Symbolische Miete

Ist der Mieter eine verbundene Partei (z. B. ein Familienmitglied), muss geprüft werden, ob der Mieter eine marktübliche Miete zahlt. Ist dies nicht der Fall, sind die Mieteinnahmen auf 3,5% des WOZ-Wertes festzusetzen. Die Leerstandsquote beträgt dann 62%.

Die Bezirksgericht Zeeland-West Brabant ist der Ansicht, dass eine Miete von 1 € lediglich symbolischen Charakter hat. In diesem Fall darf der Leerstandswert-Koeffizient nicht angewendet werden. Die Wohnung muss zum vollen WOZ-Wert in Box 3 erfasst werden.

Erbpacht

Wenn Sie Erbpächter der Immobilie sind, dürfen Sie den kapitalisierten Wert der jährlichen Erbpachtzinsen vom WOZ-Wert abziehen.

Wohnung im Ausland

Auch eine im Ausland gelegene Immobilie muss mit dem WOZ-Wert in Box 3 erfasst werden. Dies ist jedoch nicht möglich, da der WOZ-Wert ausschließlich in den Niederlanden ermittelt wird. Daher muss für eine im Ausland gelegene Immobilie der Marktwert ermittelt werden.

Meistens spielt das übrigens keine Rolle, da die Erhebung der Einkommensteuer nach dem internationalen Steuerrecht dem Land zugewiesen wird, in dem sich die Immobilie befindet. Die ausländische Immobilie wird zwar in den Niederlanden der Steuerklasse 3 zugeordnet. Doch dank des Abzugs zur Vermeidung der Doppelbesteuerung zahlen Sie unter dem Strich keine Einkommensteuer darauf.