Wenn eine Abschreibung auf eine Immobilie nicht mehr möglich ist, ist es manchmal besser, diese in den privaten Bereich zu übertragen. Wann ist das der Fall und welche Vorteile bringt es?
Die Abschreibung ist begrenzt
Seit einigen Jahren können Sie als Unternehmer nur noch in begrenztem Umfang Abschreibungen vornehmen. Bei einer Immobilie, die nicht als Kapitalanlage gehalten wird, können Abschreibungen bis zu 50% des WOZ-Wertes vorgenommen werden. Bei Kapitalanlageimmobilien sind Abschreibungen sogar nur bis zur Höhe des WOZ-Wertes möglich.
In den privaten Bereich verschieben?
Manchmal kann die Übertragung der Immobilie von der GmbH auf den Privatbereich eine Lösung darstellen. Dies muss zum tatsächlichen Wert erfolgen. Die Differenz zwischen diesem Wert und dem Buchwert wird bei der GmbH als Buchgewinn besteuert. Darauf muss die GmbH grundsätzlich 20% bis 25% Körperschaftsteuer zahlen, was jedoch letztendlich ohnehin fällig gewesen wäre. Ein Zahlungsaufschub ist möglich, wenn eine andere Immobilie zurückgekauft wird (Reinvestitionsrücklage). Die GmbH kann den Buchgewinn dann vom Buchwert der neuen Immobilie abziehen.
Vermietung an eine GmbH
Falls Ihre GmbH die Immobilie nicht zurückkauft oder Bedarf an einer zusätzlichen Immobilie besteht, können Sie die Immobilie wieder an Ihre GmbH vermieten. Die Miete ist bei der GmbH steuerlich absetzbar und wird bei Ihnen privat in Box 1 besteuert. Sie können jedoch zunächst alle Kosten von der erhaltenen Miete abziehen. Dazu gehören auch Abschreibungskosten, da Sie den Anschaffungswert der Immobilie bis zu 50% des WOZ-Wertes abschreiben können. Darüber hinaus sind bei Ihnen 12% des Nettoertrags steuerfrei (Freistellung für die Überlassung von Immobilien).
Tipp: Diese Konstruktion kann insbesondere dann attraktiv sein, wenn bei der GmbH Verluste zum Verrechnen vorliegen und vor allem, wenn diese Gefahr laufen, verfallen zu.
Bitte beachten Sie! Ein Nachteil ist, dass auf den Verkaufswert eine Grunderwerbsteuer zu entrichten ist. Für Gewerbeimmobilien, die als Wohnraum eingestuft werden können – was im Finanzdienstleistungssektor häufig vorkommt –, beträgt diese Steuer nur 2%. In anderen Fällen beträgt sie 6%.
Lassen Sie sich gut beraten, wenn Sie erwägen, eine Immobilie in den privaten Besitz zu übernehmen.