Die vorzeitige Tilgung des Hypothekendarlehens für die eigene Immobilie ist ein Wunsch vieler Haus- und Wohnungseigentümer. Der Grund dafür sind die im Vergleich zu vor einigen Jahren deutlich niedrigeren Zinsen.
Vorzeitige Tilgung
Eine vorzeitige Tilgung bedeutet, dass Sie mehr tilgen, als im mit der Bank vereinbarten Tilgungsplan vorgesehen ist. In der Vergangenheit waren Hypotheken oft tilgungsfrei. In diesem Fall gilt jede Tilgung als vorzeitige Tilgung.
Seit 2013 muss ein Darlehen für eine eigene Immobilie zwingend über einen Zeitraum von mindestens 30 Jahren nach dem Annuitätensystem getilgt werden. Eine vorzeitige Tilgung bedeutet in diesem Fall, dass Sie schneller tilgen, als es der Annuitätenplan vorsieht.
Verzugszinsen
Wer jedoch mehr tilgt, als der Kreditvertrag mit der Bank zulässt, zahlt im Allgemeinen Verzugszinsen und Bankgebühren. Die Art und Weise, wie diese Zinsen und Kosten berechnet werden, ist je nach Kreditgeber unterschiedlich.
In vielen Darlehensverträgen ist übrigens vorgesehen, dass teilweise straffrei vorzeitige Tilgung. Diese ist dann jährlich beispielsweise bis zu maximal 10% oder 20% des Kapitalbetrags oder des zu einem bestimmten Zeitpunkt noch ausstehenden Betrags des Kapitalbetrags zulässig.
Keine Geldstrafe mehr
Auf der Grundlage einer europäischen Richtlinie (Richtlinie über Hypothekarkredite) dürfen Banken bei neuen Hypotheken im Falle einer vorzeitigen Rückzahlung keine Strafzinsen mehr erheben. Das klingt positiv, bedeutet jedoch kein Verbot von Strafzinsen. Die Bank darf weiterhin eine Entschädigung in Höhe des (Bar-)Werts der Zinsen verlangen, die ihr aufgrund der vorzeitigen Rückzahlung entgehen. Darüber hinaus darf die Bank ihrem Kunden weiterhin die mit der vorzeitigen Rückzahlung verbundenen direkten Kosten in Rechnung stellen.
Zigarre aus der eigenen Schachtel
Die geringeren monatlichen Belastungen infolge der vorzeitigen Tilgung des Darlehens für Ihre eigene Immobilie sind also größtenteils nur ein Trugschluss. Einen Teil der Zinsen zahlen Sie nicht monatlich, sondern auf einmal in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung.
Warum also doch vorzeitige Tilgungen? Der wichtigste Grund ist, dass sich dadurch Ihre Schulden verringern und die Wahrscheinlichkeit, dass Sie Ihren Verpflichtungen gegenüber der Bank nicht nachkommen können, deutlich sinkt. In manchen Fällen erhalten Sie nach einer vorzeitigen Tilgung einen Rabatt auf die Zinsen, die Sie an die Bank zahlen.
Darüber hinaus können die sehr niedrigen Zinsen auf Sparguthaben und die als relativ hoch empfundene Pauschalsteuer auf Spar- und Anlageerträge (Einkommensteuer in Box 3) ein Argument dafür sein, Ihre Kredite vorzeitig zu tilgen.
Eine vorzeitige Tilgung hat den Nachteil, dass der getilgte Betrag anschließend in Ihrer Immobilie gebunden ist. Denn derzeit ist es im Allgemeinen nicht einfach, bei der Bank einen neuen (zusätzlichen) Kredit zu erhalten.