Das Gericht Zeeland-West-Brabant hat in einem Fall in dem die Steuerbehörde feststellt, dass die Vermietung von Wohnungen nicht der Mehrwertsteuer unterliegt.
Verkauf oder Vermietung für Kurzaufenthalte
Der Fall betrifft einen denkmalgeschützten Bauernhof, der zu fünf Wohnungen umgebaut wurde. Die GmbH, die das Projekt durchführt, beabsichtigt ursprünglich, die Wohnungen zu verkaufen. Da es sich um bestehende Immobilien handelt, wäre dies ein von der Mehrwertsteuer befreiter Umsatz. Daher ist die auf die (Um-)Baukosten entfallende Mehrwertsteuer nicht abzugsfähig.
Im Jahr 2022 beschließt die GmbH, die Wohnungen nicht zu verkaufen, sondern sie vollständig möbliert und mit Heimtextilien ausgestattet zu vermieten, wobei der Fokus auf vorübergehenden Mietern wie Expats und Studenten liegt. Im Prospekt erklärt die GmbH dazu: “Angesichts des einzigartigen Charakters des gesamten Objekts und der Entwicklung der Gemeinde Veldhoven sowie insbesondere von ASML … hat sich … nun dafür entschieden, die Wohnungen auf “Short-Stay”-Basis zu vermieten und zu bewirtschaften.”.
Hotel- oder Ferienbetrieb
Die Vermietung von Wohnungen ist von der Mehrwertsteuer befreit. Anders verhält es sich, wenn die Vermietung erfolgt:
- im Rahmen des Hotel-, Pension-, Camping- und Ferienbetriebs;
- an Personen, die sich dort nur für kurze Zeit aufhalten.
Das Gericht stellt fest, dass die BV kein Hotel- oder Ferienbetrieb ist. Allerdings fallen auch Tätigkeiten, die eine ähnliche Funktion haben, unter die Ausnahme von der Mehrwertsteuerbefreiung. Dabei muss es sich um Unterkünfte handeln, die für einen kurzfristigen Aufenthalt ausgestattet sind, ohne dass der Mieter für die Pflege des Inventars verantwortlich ist.
Das Gericht ist der Auffassung, dass die BV glaubhaft macht, dass sie die Absicht hatte, die Wohnungen für einen kurzen Zeitraum (nicht länger als 6 Monate) vollständig möbliert zu vermieten, ohne dass der Mieter für die Pflege des Inventars verantwortlich ist. Damit tritt die GmbH nach Ansicht des Gerichts in den Wettbewerb auf dem Markt der Hotel- und Ferienunterkunftsunternehmen ein. Der Umstand, dass Hotel- und Ferienunternehmen im Allgemeinen eine kürzere Mindestmietdauer anwenden, ändert daran nichts (wobei das Gericht feststellt, dass auch nicht nachgewiesen wurde, dass Hotel- und Ferienunternehmen niemals Verträge mit einer Laufzeit von – maximal – sechs Monaten abschließen).
Das Gericht kommt zu dem Schluss, dass die BV die Wohnungen mehrwertsteuerpflichtig vermietet, sodass die Steuerbehörde dem Antrag auf Erstattung der auf den (Um-)Bau entfallenden Mehrwertsteuer stattgeben muss.
In diesem Fall hat die BV ihre Absicht, Unterkünfte für Kurzaufenthalte zu vermieten, ausführlich begründet. Dass dies von Bedeutung ist, geht unter anderem aus einem Fall hervor, den wir in unserem Artikel beschreiben „Short Stay“ nicht ausreichend begründet. Wichtig ist außerdem, dass das Gericht nicht nur die (vorgesehene) maximale Laufzeit der Mietverträge (6 Monate) berücksichtigt, sondern vor allem auch, ob ein Wettbewerb mit der Hotel- und Ferienbranche entsteht.
Überarbeitung der Vorschriften für Wertpapierdienstleistungen
Für Umbauten, wie im vor Gericht verhandelten Fall, die ab dem 1. Januar 2026 in Betrieb genommen werden, gilt die neue Überprüfungsregelung für Investitionsdienstleistungen. Gemäß dieser Regelung muss die im Zusammenhang mit Investitionsdienstleistungen abgezogene Mehrwertsteuer (teilweise) nachträglich abgeführt werden, wenn die umgebaute Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach der (erneuten) Inbetriebnahme mehrwertsteuerfrei genutzt wird.