Die Möglichkeiten einer steuerlich vorteilhaften Übertragung von Immobilien, die in einer GmbH gehalten werden, sind derzeit äußerst aktuell. Unser vorheriger Artikel Es ging um die Frage, ob die Immobilien im Rahmen der Bewertung der Anteile an der Immobilien-GmbH für Schenkungssteuerzwecke zum Liquidationswert angesetzt werden dürfen. Vor kurzem hat das Gericht Noord-Nederland in diesem Zusammenhang ein sehr interessantes Urteil veröffentlicht Urteil über die Anwendung der Befreiung von der Übertragungssteuer im Rahmen der Unternehmensnachfolge.
Immobilien-GmbH.
Unter einer Immobilien-GmbH versteht man eine GmbH (oder eine Gruppe von GmbHs), deren Vermögen zum größten Teil aus Immobilien besteht. Bei der Übertragung der Anteile an einer solchen GmbH fallen in den meisten Fällen folgende Abgaben an:
- Einkommensteuer;
Hier geht es um die Besteuerung von wesentlichen Beteiligungen, die 25% entspricht der Differenz zwischen dem Wert der übertragenen Aktien und dem Anschaffungspreis dieser Aktien; - Erbschafts- oder Schenkungssteuer;
Wenn die Aktien im Rahmen einer Erbschaft erworben werden oder zu einem Wert übertragen werden, der unter dem Marktwert liegt, fällt Erbschafts- oder Schenkungssteuer an (zu Sätzen zwischen 10% und 40%); - Übertragungssteuer;
Die Anteile an einer Immobilien-GmbH werden in der Regel als fiktive Immobilie angesehen, sodass bei der Übertragung dieser Anteile eine Übertragungssteuer auf den Wert der zugrunde liegenden Immobilie fällig wird, ohne dass die Schulden berücksichtigt werden (zum Steuersatz von 6% oder, soweit es sich um Wohnungen handelt, 2%).
Ausnahmeregelungen
Angesichts der oben genannten Sätze und der Tatsache, dass Immobilien im Allgemeinen einen beträchtlichen Wert haben, wird es Sie nicht überraschen, dass die Abgaben sehr hoch ausfallen können. Deshalb sind die als großzügig zu bezeichnenden Steuerbefreiungen für die Übertragung von Unternehmensvermögen besonders attraktiv:
- Für die Einkommensteuer kann der Anspruch auf eine wesentliche Beteiligung stillschweigend übertragen werden;
- Von der Erbschafts- und Schenkungssteuer ist im Rahmen der Unternehmensnachfolgeregelung (BOF) Folgendes befreit¹:
- die Differenz zwischen dem Liquidationswert des Unternehmens und dem niedrigeren Wert bei Fortführung der Geschäftstätigkeit;
- Der Wert des Unternehmens als fortgeführtes Unternehmen in Höhe von 1.060.298 € ist vollständig von der Steuer befreit;
- Der Teil des Going-Concern-Wertes, der über 1.060.298 € hinausgeht, ist gemäß 83% steuerbefreit.
Voraussetzung für die Anwendung dieser Befreiungen ist, dass Anteile an einer B.V. erworben werden, die ein materielles Unternehmen betreibt. Der Oberste Gerichtshof hat bereits entschieden, dass eine Immobilien-B.V. ein materielles Unternehmen betreiben kann, dies hängt jedoch stark von den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab. In der Praxis legt die Steuerbehörde die Messlatte für die dem Steuerpflichtigen obliegende Beweislast sehr hoch an; möglicherweise sogar deutlich höher als das Finanzgericht.
Befreiung von der Übertragungssteuer im Rahmen der Unternehmensnachfolge
Auch bei der Grunderwerbsteuer gibt es eine Befreiung für den Erwerb von Immobilien im Rahmen einer Unternehmensnachfolge (Befreiung bei der Unternehmensnachfolge). Dabei muss es sich um Folgendes handeln:
- ein Erwerb durch ein (oder mehrere) Kind, Enkelkind, einen Bruder, eine Schwester oder den Ehepartner des Unternehmers;
- von Gegenständen, die zum Vermögen des Unternehmens desjenigen gehören, von dem sie erworben werden;
- dessen Geschäftstätigkeit vom/von den Erwerber(n) in ihrer Gesamtheit fortgeführt wird.
Dem Gericht Noord-Holland wurde die Frage vorgelegt, ob diese Befreiung bei der Unternehmensnachfolge auch auf den Erwerb von Anteilen an einer Immobilien-GmbH angewendet werden kann. Schließlich werden Anteile erworben und keine Vermögensgegenstände, die zum Unternehmen des Verkäufers gehören. Das Gericht urteilt, dass auch bei der Übertragungssteuer über die Hülle der B.V. hinausgeschaut werden muss. Wenn die B.V. ein materielles Unternehmen betreibt, darf die Befreiung bei der Unternehmensnachfolge auch auf den Erwerb der Anteile angewendet werden. Anders verhält es sich nur dann, wenn die Immobilien in die juristische Hülle der B.V. eingebracht wurden, um die Erhebung der Grunderwerbsteuer zu umgehen.
In dem Fall, über den das Gericht entschied, stand im Hinblick auf die Einkommensteuer und die Schenkungssteuer fest, dass die Immobilien-GmbH ein materielles Unternehmen betrieb. Dies hatte die Steuerbehörde dem Betroffenen bereits vor der Transaktion schriftlich bestätigt.
Berufung
Es liegt auf der Hand, dass die Steuerbehörde gegen das Urteil des Gerichts Berufung oder eine direkte Kassationsbeschwerde einlegen wird. Die Wahrscheinlichkeit, dass das Berufungsgericht und/oder der Oberste Gerichtshof der Entscheidung des Gerichts folgen werden, schätzen wir auf 50:50. Erwerber von Anteilen an einer GmbH, die für die Erhebung der Grunderwerbsteuer fiktiv als Immobilien gelten, tun daher gut daran, die Unternehmensnachfolgeregelung nicht in Anspruch zu nehmen, sondern die Grunderwerbsteuer fristgerecht abzuführen und anschließend die formellen Rechte durch einen pro forma-Einspruch zu sichern, wobei beantragt wird, diesen Einspruch bis zum Ergebnis des oben beschriebenen Verfahrens auszusetzen.
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¹ Zahlen zu den Anschaffungen im Jahr 2016. Die Regierung überdenkt (die Höhe) der BOF.