Wer (fiktiv) eine Immobilie erwirbt, zahlt Grunderwerbsteuer. Mittlerweile müssen wir dafür fünf Steuersätze im Blick behalten.
Standardtarif
Der reguläre Tarif beträgt 10,4%. Die Grunderwerbsteuer wird auf den Kaufpreis der Immobilie oder – falls dieser höher ist – auf den Marktwert berechnet.
Werden Anteile an einer Immobiliengesellschaft erworben, gelten diese fiktiv als Immobilien. Die Grunderwerbsteuer wird dann auf den Wert der in den Anteilen verkörperten Immobilien berechnet (ohne Berücksichtigung etwaiger Schulden).
Ermäßigte Tarife für Wohnungen
Für den Erwerb von Wohnimmobilien gilt ein ermäßigter Steuersatz von 2%, sofern eine Reihe von Voraussetzungen erfüllt sind:
- Der Erwerb betrifft eine Wohnung (einschließlich Nebengebäude);
- Der Erwerber ist eine natürliche Person;
- Der Erwerber wird die Wohnung als Hauptwohnsitz nutzen.
Die Starterbefreiung (Tarif 0%) genutzt werden. Dazu müssen die folgenden Bedingungen erfüllt sein:
- Der Erwerber hat die Starterbefreiung bisher noch nicht in Anspruch genommen;
- Er oder sie ist zum Zeitpunkt des Erwerbs älter als 18, aber noch nicht 35 Jahre alt;
- Der Wert der Immobilie beträgt höchstens 525.000 € (2024: 510.000 €).
Ab dem 1. Januar 2026 wird der Steuersatz für Wohnungen, die die Voraussetzungen für die Erstkäuferbefreiung nicht erfüllen, sowie der Steuersatz von 2% von 10,4% auf 8%.
Qualifizierende Beteiligung
Werden ab dem 1. Januar 2025 Anteile an einer Immobiliengesellschaft erworben und gehören zum Vermögen dieser Gesellschaft Immobilien, die für Mehrwertsteuerzwecke als neue Immobilien gelten, so wird der Wert dieser Immobilien mit einem Steuersatz von 4%.
Werden diese neuen Immobilien über einen Zeitraum von zwei Jahren zu 90% oder mehr für mehrwertsteuerpflichtige Tätigkeiten genutzt, gilt für die Grunderwerbsteuer die Kumulierungsbefreiung (Steuersatz 0%).
Ausnahmeregelungen
Die Grunderwerbsteuer sieht verschiedene Befreiungen vor. Bereits erwähnt wurden die Erstkäuferbefreiung für Wohnimmobilien und die Kumulierungsbefreiung beim Erwerb neuer Immobilien. Weitere Befreiungen sind unter anderem (für alle diese Befreiungen gelten die jeweils für die betreffende Befreiung festgelegten Bedingungen):
- Steuerbefreiung bei der Unternehmensnachfolge;
- Beitragsbefreiungen (Einlage in eine VOF oder BV);
- Befreiung aufgrund einer Aufteilung (VOF oder Rückkehr aus der BV);
- Steuerbefreiung bei der Aufteilung des gemeinschaftlichen Vermögens zwischen Lebenspartnern (40/60);
- Steuerbefreiungen bei Fusionen, Spaltungen und internen Umstrukturierungen.
Eine Reihe von Erwerben wird im Hinblick auf die Grunderwerbsteuer nicht als steuerpflichtiger Erwerb angesehen. Dies betrifft unter anderem Erwerbe aufgrund von:
- Nachlassvermischung, Erbrecht oder Verjährung;
- Aufteilung einer ehelichen Gütergemeinschaft oder eines Nachlasses, auf den der Erwerber einen allgemeinen Anspruch hatte.