Der Oberste Gerichtshof hat in einem Urteil vom 15. April 2016 bestätigt, dass die Unternehmensnachfolgefazilität (BOF) im Rahmen der Erbschafts- und Schenkungssteuer auf den Erwerb von Anteilen an einer Immobilien-GmbH angewendet werden kann. Wir beschreiben die äußerst großzügige Unternehmensnachfolgefazilität in unserem Informationsblatt zu den Befreiungen von der Schenkungssteuer.
Sachbetrieb
Der Name der Einrichtung sagt es bereits: Es muss sich um eine Unternehmen. Die wichtigste Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Unternehmensnachfolgeregelung ist daher, dass (ein Teil) eines materiellen Unternehmens vererbt oder verschenkt wird. Eine weitere wichtige Voraussetzung ist bereits im Namen der Regelung enthalten: Es muss sich um Nachfolge. Mehr zu dieser Bedingung erfahren Sie in unserem Artikel Die Forderung der BOF nach einer Fortsetzung ist unerbittlich.
Immobilien
Die Nutzung von Immobilien erfolgt meist nicht in Form eines Unternehmens. Denn Immobilien werden oft als Kapitalanlage gehalten. Der Oberste Gerichtshof hat nun bestätigt, dass unter bestimmten Umständen eine solche Bewirtschaftung von Immobilien vorliegt, dass diese ein materielles Unternehmen darstellt. Welche Kriterien hierfür relevant sind, geht aus dem vom Obersten Gerichtshof bestätigten Urteil vom Appellationsgericht Arnheim-Leeuwarden.
Ein Unternehmen ist nach Auffassung dieses Gerichts: eine dauerhafte Organisation von Arbeit und Kapital, die auf die Teilnahme am gesellschaftlichen Leben ausgerichtet ist und den Zweck verfolgt, Gewinn zu erzielen. Im Hinblick auf die Nutzung von Immobilien wird dies durch die Anforderung konkretisiert, dass glaubhaft gemacht werden muss, dass:
– die im Zusammenhang mit der Immobilie erbrachten Leistungen hinsichtlich Art und Umfang über die übliche Vermögensverwaltung hinausgehen;
– mit dem Ziel, eine höhere Rendite zu erzielen als bei der üblichen Vermögensverwaltung.
Die Beweislast
Die Partei, die die Unternehmensnachfolgefazilität in Anspruch nimmt, muss nachweisen, dass die Nutzung der Immobilie als materielles Unternehmen einzustufen ist. Dieser Nachweis muss in jedem Einzelfall auf der Grundlage der konkreten Tatsachen und Umstände zu jedem einzelnen Zeitpunkt erbracht werden, zu dem die Unternehmensnachfolgefazilität in Anspruch genommen wird.
Die Steuerbehörde kann sich getrost zurücklehnen. Das tut sie in der Praxis auch, indem sie (ob zu Recht oder zu Unrecht) eine sehr detaillierte Begründung für die Inanspruchnahme der Unternehmensnachfolgeregelung in Form des sogenannten Umstandskatalogs verlangt.
Das Gericht Arnheim-Leeuwarden hat jedoch entschieden, dass nicht nur die direkte Rendite (d. h. die Miete abzüglich der Kosten), sondern auch die indirekte Rendite (d. h. die Wertsteigerung der Immobilie) zu berücksichtigen ist. Die Steuerbehörde hatte geltend gemacht, dass nur die direkte Rendite von Bedeutung sei.
Für die Beurteilung der Art und des Umfangs der mit der Bewirtschaftung der Immobilie verbundenen Arbeit dürfen nach Ansicht des Gerichtshofs nicht nur die eigenen Mitarbeiter des Unternehmens berücksichtigt werden. Zu berücksichtigen sind auch die ausgelagerten Tätigkeiten, die beaufsichtigt werden, sowie die Arbeit externer Sachverständiger, die auf Projektbasis beauftragt werden.
Einkommensteuer
Der Begriff des „wesentlichen Unternehmens“ ist nicht nur für die Erbschafts- und Schenkungssteuer von Bedeutung. Wenn die Anteile an der Immobilien-GmbH als wesentliche Beteiligung gelten, kann die Übertragung des Einkommensteueranspruchs nur insoweit erfolgen, als die GmbH ein wesentliches Unternehmen betreibt.
Übertragungssteuer
Neben der Erbschafts- und Schenkungssteuer sowie der Einkommensteuer kann bei der Übertragung von Anteilen an einer Immobilien-GmbH eine Grunderwerbsteuer anfallen. Dies ist der Fall, wenn die Anteile fiktiv als Immobilien angesehen werden.