Vor ein paar Wochen berichteten Wir haben über eine Reihe von Eilverfahren berichtet, in denen diese Frage zur Debatte stand. Diese Woche hat das Gericht in Den Haag Urteil im Hauptsacheverfahren entschieden. Der Amtsrichter prüft den Sachverhalt in einem solchen Verfahren eingehender als in einem Eilverfahren.
Café/Restaurant
Der Fall betrifft ein Café/Restaurant in Den Haag, das vom Betreiber gemietet wird. Während des „intelligenten Lockdowns“ in der ersten Hälfte des Jahres 2020 und während des aktuellen Lockdowns ist das Lokal geschlossen. In der Zeit dazwischen hatte der Mieter erhebliche Einbußen durch die von der Regierung angeordneten Beschränkungen zu verkraften.
Der Mieter macht in dem Verfahren eine vollständige Befreiung von der Mietzahlung geltend. Der Vermieter fordert die Zahlung der gesamten Miete sowie die Zahlung einer im Mietvertrag festgelegten Vertragsstrafe in Höhe von 900 € wegen verspäteter Mietzahlung.
Das Urteil des Salomon?
Der Amtsrichter stellt fest, dass eine grundlegende Störung des Gleichgewichts im Mietvertrag vorliegt. Keiner der beiden Parteien kann jedoch die Schuld für die unvorhergesehenen Umstände gegeben werden, die dies verursacht haben.
Anschließend beschließt das Amtsgericht, die Folgen der Corona-Krise in den Zeiträumen, in denen das Gastronomieunternehmen zwangsweise geschlossen war, gleichmäßig auf die Parteien aufzuteilen. Das heißt: Der Mieter ist zur Zahlung von 50% der Miete verpflichtet. Dies betrifft die von der Regierung angeordnete Schließung der Gastronomiebetriebe zwischen dem 15. März und dem 31. Mai 2020 sowie die seit dem 15. Oktober 2020 andauernde Schließung.
Für den Zeitraum, in dem die Regierung weitreichende Einschränkungen für den Betrieb des Cafés/Restaurants verhängt hat, sind 75% der Miete zu zahlen. Dies betrifft den Zeitraum vom 1. Juni bis einschließlich 14. Oktober 2020. In diesem Zeitraum bezifferte der Mieter den Umsatzverlust auf 20%. Während der Schließungszeit betrug der Umsatzverlust 86%.
Hinsichtlich der im Vertrag festgelegten Vertragsstrafe in Höhe von 900 € urteilt das Gericht, dass diese angesichts der Umstände, die zum Entstehen des Mietrückstands geführt haben, aus Gründen der Angemessenheit auf null herabgesetzt werden muss.
Nicht standardmäßig
Diese Prozentsätze können jedoch keinesfalls pauschal angewendet werden. Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen hierfür stichhaltige Argumente vorbringen und diese mit Belegen untermauern.
Der Mieter hat hinreichend nachgewiesen, dass ihm ein Umsatzverlust entstanden ist UND dass dieser durch die Corona-Krise verursacht wurde (der Vermieter hatte geltend gemacht, dass das Unternehmen bereits vor der Corona-Krise finanziell in einer sehr schlechten Verfassung war). Dazu wurden die Gewinn- und Verlustrechnungen für die Jahre 2018 und 2019 vorgelegt. Und für das Jahr 2020 wurde der geringere Umsatz anhand einer Übersicht der Kontoauszüge nachgewiesen.
Außerdem hat der Mieter nachgewiesen, dass er die von der Regierung angebotene finanzielle Unterstützung in vollem Umfang in Anspruch genommen hat, diese Unterstützung jedoch nicht ausreicht, um die gesamte Miete zu bezahlen. Aus den Kontoauszügen geht hervor, dass im April 4.000 € eingegangen sind (vermutlich aus dem TOGS) und im November 3.782 € (wahrscheinlich der Vorschuss aus dem TVL).
TVL erhöht
Der Vermieter hat die Behauptung des Mieters, dass die staatlichen Beihilfen:
- sind auch zur Deckung anderer fester Kosten als nur der Miete bestimmt und;
- die Fixkosten nicht vollständig decken sollen.
Die Beihilfe im Rahmen des TVL entspricht nämlich 50% der pauschal festgelegten Fixkosten (ein branchenabhängiger Prozentsatz des Umsatzes).
Inzwischen wurde der Prozentsatz von 50% angehoben. Im 4. Quartal 2020 liegt er, je nach Höhe des Umsatzverlusts, zwischen 50% und 70%. Im 1. und 2. Quartal 2021 beträgt dieser Prozentsatz 85%. Siehe auch unsere aktualisierte Factsheet über die TVL.
Die höheren Entschädigungen könnten die Waage des Richters in den betreffenden Zeiträumen durchaus etwas stärker zugunsten des Vermieters ausschlagen lassen.