Die Wohnung eines Unternehmers (z. B. eines Selbstständigen) kann als Betriebsvermögen eingestuft werden (kann als Betriebsvermögen gekennzeichnet werden). Voraussetzung ist, dass ein Teil der Wohnung, z. B. ein Arbeitszimmer in der Wohnung, für die Tätigkeit des Unternehmens genutzt wird. Die Website Oberstes Gericht hat vor kurzem bestätigt, dass dies auch für das Mietobjekt eines Unternehmers gilt.
Mietkosten abzugsfähig
Die Behandlung des Vermietungsrechts als Betriebsvermögen hat zur Folge, dass die gesamten Vermietungskosten vom Betriebsgewinn abzugsfähig sind. Andererseits muss eine Privatentnahme (ein Zuschlag zum Gewinn) für die private Nutzung der Liegenschaft getätigt werden. Diese Entnahme entspricht einem Prozentsatz des WOZ-Wertes der Liegenschaft. Unter dem Strich verbleibt ein abzugsfähiger Betrag.
Arbeitsraum
In dem vom Obersten Gerichtshof verhandelten Fall geht es um einen im Baugewerbe tätigen Unternehmer, der in einem Arbeitszimmer in dem von ihm gemieteten Haus Tätigkeiten wie Akquisition, Planungsarbeiten und Buchführung ausübt. Das Arbeitszimmer, das er zu diesem Zweck nutzt, gilt nicht als eigenständiger Teil des Mietobjekts. Die vom Gewinn abzuziehende Miete beträgt 9.835 €, die Pauschalentnahme für die private Nutzung 2.700 €, so dass per Saldo 7.135 € dem Gewinn zugerechnet werden können.
Da das Arbeitszimmer in diesem Fall nicht als eigenständiger Teil des Hauses gilt, darf der Anteil des Arbeitszimmers nicht aus dem WOZ-Wert herausgerechnet werden, auf dessen Basis die Privatentnahme berechnet wird. Ein selbständiges Arbeitszimmer liegt vor, wenn das Arbeitszimmer getrennt von der Wohnung genutzt werden kann (und z.B. über die dafür notwendigen sanitären Anlagen verfügt).
Leistungskennzeichnung
Die Einstufung als Betriebsvermögen bezieht sich auf die Wohnung als Ganzes. Nur wenn die Teile der Wohnung, die für den Betrieb genutzt werden sollen, baulich abtrennbar sind, sind die einzelnen Teile zu berücksichtigen. Je nach den konkreten Tatsachen und Umständen gilt eine Wohnung (oder ein selbständig abgrenzbarer Teil einer Wohnung) als:
- obligatorisches Privatvermögen;
- obligatorisches Betriebsvermögen;
- fakultatives Vermögen (der Unternehmer kann dann wählen, ob die Immobilie als Privatvermögen oder als Betriebsvermögen gekennzeichnet wird).
Ein Vermögenswert ist obligatorisch Privatvermögen oder obligatorisch Betriebsvermögen, wenn die private oder betriebliche Nutzung des Vermögenswerts stark überwiegt.
Wie viel geschäftliche Nutzung ist erforderlich?
Wie viel betriebliche Nutzung ist erforderlich, damit eine Immobilie nicht als obligatorisches Privatvermögen eingestuft wird?
In einem alten Urteil (aus dem Jahr 1955) hat der Oberste Gerichtshof entschieden, dass für eine Immobilie, die nur zu folgenden Zwecken genutzt wird 10% betrieblich genutzt werden, könnte man sich dafür entscheiden, das Ganze als Betriebsvermögen einzustufen. Bei 10% oder mehr betrieblicher Nutzung ist eine Immobilie also definitiv Wahlvermögen. Der Oberste Gerichtshof hat noch nicht entschieden, ob die Einstufung als Betriebsvermögen auch bei weniger als 10% betrieblicher Nutzung gewählt werden kann.
In dem jüngsten Urteil wurde diese Frage nicht behandelt. Der Betroffene und die Steuerbehörden hatten nämlich bereits in einer Vergleichsvereinbarung festgelegt, dass das Haus als Wahlvermögen zu betrachten ist. In dem Urteil wird nicht erwähnt, wie groß das Arbeitszimmer im Verhältnis zur gesamten Wohnung ist.
Auswahl
Wenn es eine Wahlpflichtfach die Wahl wird im ersten Geschäftsjahr getroffen, in dem die Immobilie als solche gilt. Die Wahl ist nach der Einkommensteuerveranlagung für dieses Geschäftsjahr endgültig und unwiderruflich. Danach ist der Unternehmer an die Wahl gebunden und kann sie nur noch bei Vorliegen besonderer Umstände ändern. Ein solcher besonderer Umstand kann eine geänderte Rechtsprechung sein, allerdings nur, wenn beispielsweise der Oberste Gerichtshof seine Entscheidung revidiert oder sich eine als allgemein anerkannt geltende Auslegung als überholt erweist.
MEHRWERTSTEUER
Kann das Urteil des Obersten Gerichtshofs auf die Mehrwertsteuer ausgedehnt werden, so dass der Abzug der auf die Kosten der Immobilie erhobenen Mehrwertsteuer möglich ist? Auf die Miete einer Wohnung wird jedoch keine Mehrwertsteuer erhoben, da diese Leistung von der Mehrwertsteuer befreit ist. Die auf andere Kosten der Immobilie erhobene Mehrwertsteuer kann abgezogen werden, aber nur insoweit, als diese Kosten zugunsten von mehrwertsteuerpflichtigen Leistungen aufgewendet werden.