Die kurzfristige Vermietung einer Ferienwohnung unterliegt der Mehrwertsteuer. Auf die Miete entrichtest du Mehrwertsteuer zum ermäßigten Satz (9%). Die Mehrwertsteuer, die Sie beim Erwerb der Ferienwohnung zahlen, sowie die auf die Kosten der Wohnung entfallende Mehrwertsteuer können Sie in dem Umfang abziehen, in dem Sie die Wohnung mehrwertsteuerpflichtig bewirtschaften.
Intensive Nutzung?
Wenn Sie die Ferienwohnung vermieten und dafür eine Vergütung zahlen, handelt es sich um eine mehrwertsteuerpflichtige Nutzung.
Wenn Sie die Ferienwohnung jedoch selbst nutzen, können Sie sich natürlich keine Vergütung zahlen. Daher liegt keine mehrwertsteuerpflichtige Leistung vor. Im Gesetz wird die private Nutzung von Gegenständen fiktiv als mehrwertsteuerpflichtige Leistung angesehen, doch dies gilt nicht für die private Nutzung von Immobilien.
Leerstand
Meistens gelingt es nicht, die Ferienwohnung das ganze Jahr über zu vermieten. Die Wohnung steht daher für eine gewisse Zeit leer. Im Hinblick auf die Mehrwertsteuer stellt sich daher die Frage, ob der Zeitraum, in dem die Immobilie leer steht, der mehrwertsteuerpflichtigen Vermietung zugerechnet werden darf. Ist dies der Fall, können Sie einen größeren Teil der Mehrwertsteuer auf den Kauf der Immobilie und auf die Kosten abziehen.
Proportionale Anrechnung
Appellationsgericht Arnheim-Leeuwarden hat kürzlich entschieden, dass die Leerstandszeit einer Ferienwohnung sowohl den Zeiträumen, in denen die Wohnung mehrwertsteuerpflichtig vermietet wird, als auch den Zeiträumen der privaten Nutzung anzurechnen ist.
Dies leitet der Gerichtshof aus dem vom Eigentümer der Ferienwohnung abgeschlossenen Verwaltungs- und Vermietungsvertrag ab. Darin ist festgelegt, dass der Eigentümer die Wohnung während der Leerstandszeiten selbst nutzen darf. Daher steht die Wohnung während der Leerstandszeiten nicht (ausschließlich) für eine mehrwertsteuerpflichtige Nutzung zur Verfügung.
Mit dem Inhalt des Vertrags bzw. der Verträge, die du im Hinblick auf die Vermietung deiner Ferienwohnung abschließt, kannst du daher den Umfang des Vorsteuerabzugs in gewissem Maße zu deinen Gunsten beeinflussen.
Altes Recht
Das Urteil des Gerichtshofs bezieht sich im Übrigen auf altes Recht. Derzeit wird die private Nutzung von Immobilien nicht als fiktive Leistung angesehen. Die Mehrwertsteuer, die beim Erwerb der Immobilie anfällt, darf nicht abgezogen werden, soweit die Immobilie privat (oder für steuerbefreite Tätigkeiten) genutzt wird.
In dem Jahr, auf das sich das Urteil des Gerichts bezieht, wurde die private Nutzung sehr wohl besteuert. Für die Ermittlung der Steuerbemessungsgrundlage war die Anrechnung der Leerstandszeit von Bedeutung. Wir sehen keinen Grund, warum das Urteil des Gerichts nach geltendem Recht nicht ebenfalls maßgeblich sein sollte.