Bei Immobilien im Ausland ist es wichtig, die Besteuerung in dem Land, in dem sich die Immobilie befindet, zu berücksichtigen. Bei der Vermietung der Immobilie ist auch der Aspekt der Mehrwertsteuer aus steuerlichen Gründen zu bedenken. Zu Feld 3: Es heißt, dass die Ferienwohnung im privaten Bereich viel teurer wird, aber welche Auswirkungen hat das?
Einkommensteuer im Ausland
Das Ferienhaus im Ausland wird (fast immer) in dem Land besteuert, in dem sich die Immobilie befindet. Hierfür verweisen wir Sie an einen Berater in dem betreffenden Land.
Die Vereinbarungen zwischen den Niederlanden und dem betreffenden Land sind in der Regel in einem Steuerabkommen zwischen den beiden Parteien festgelegt.
Mehrwertsteuer auf Vermietungen
Mietobjekte werden in den Niederlanden zunächst nicht mit der Mehrwertsteuer besteuert. Bei Kurzaufenthalten ist dies jedoch der Fall. Im Ausland entscheidet die ausländische Steuerbehörde über die Umsatzbesteuerung der Mieteinnahmen. Auch hierfür verweisen wir Sie an einen Berater im Ausland.
Einkommensteuer in den Niederlanden
Die Zweitwohnung, unabhängig davon, ob sie sich in den Niederlanden oder im Ausland befindet, wird zunächst pauschal als Einkommen aus Ersparnissen und Investitionen mit (ca.) 6% des (WOZ-)Wertes der Immobilie besteuert. Davon können die Schulden (falls vorhanden) um (ca.) 2,5% abgezogen werden. Erhaltene Mieten, gezahlte Zinsen, Unterhaltskosten und Wertsteigerungen sind für das Überbrückungsgesetz noch nicht relevant. Wenn der tatsächliche Ertrag jedoch niedriger ist, ist die maximale Steuerbemessungsgrundlage der tatsächliche Ertrag.
Um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden, wird im Falle von Immobilien im Ausland in den Niederlanden eine Ermäßigung der Box-3-Steuer gewährt. Diese Ermäßigung wird auf der Grundlage des (WOZ-)Wertes, etwaiger Schulden und der für die anderen Vermögenskategorien berechneten festen Rendite berechnet.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Wohnung im Ausland zunächst über die niederländische Box-3-Abgabe besteuert wird. Dagegen wird eine doppelte Steuerentlastung gewährt. In den meisten Fällen fällt dennoch eine gewisse niederländische Abgabe an. Nachstehend finden Sie die Erklärung in Euro.
| 1-1-2024 | Forfait% | Effizienz | |
| Ersparnisse | € 100.000 | 1,03% | € 1.030 |
| Aktienportfolio | 75.000 | 6,04% | 4.530 |
| Zweite Heimat im Ausland | 220.000 | 6,04% | 13.288 |
| Verschuldung Zweitwohnsitz im Ausland | -120.000 | 2,47% | - 2.964 |
| Verschuldungsschwelle (im Falle einer steuerlichen Partnerschaft) | - 6.800 | 2,47% | 168 |
| Renditebasis | 281.800 | 16.052 | |
| Steuerfreie Vermögenswerte (im Falle einer Steuerpartnerschaft) | - 114.000 | ||
| Grundlage für Ersparnisse und Investitionen | 167.800 |
| Rendite | 16.052 | / | 281.800 | = | 5,70% |
| Profitieren Sie von Ersparnissen und Investitionen | 167.800 | * | 5,7% | = | € 9.558 |
| Steuerfeld 1 | 9.558 | * | 36% | = | 3.441 |
| Entlastung bei der Doppelbesteuerung | -2.249 | ||||
| Gesamtsteuer Feld 3 | 1.192 | ||||
| Rendite des Auslandsvermögens | 13.288 | - | 2.796 | = | 10.492 |
| Anderweitig besteuerte Abzugsbeträge | (10.492/16.052) | * | 3.441 | = | 2.249 |
Das neue Gesetz ‘Actual Return Box 3’ wird voraussichtlich am 1. Januar 2027 in Kraft treten. Für Immobilien sieht es vor, dass das direkte Einkommen abzüglich der Unterhaltskosten und der gezahlten Zinsen besteuert wird. Darüber hinaus wird bei einem Verkauf der erzielte Kapitalgewinn besteuert. Wird die Ferienwohnung nicht vermietet, wird das Einkommen auf 2,65% des (WOZ-)Wertes festgesetzt. Gegenüber (etwa) 6% des derzeitigen Überbrückungsgesetzes. Mehrere Stellen haben darauf hingewiesen, dass die bevorstehende Abgabe von 2,65% gegen europäisches Recht verstoßen könnte.
Schlussfolgerung
Daraus lässt sich schließen, dass man sich beim Kauf einer Immobilie im Ausland Gedanken über die Einkommensteuer im Ausland, die Einkommensteuer in den Niederlanden und die Mehrwertsteuer machen sollte. Für die Einkommenssteuer im Ausland und die Mehrwertsteuer wenden Sie sich bitte an einen Berater in dem betreffenden Land.