Am 19. Mai 2025 wird der Gesetzentwurf “Tatsächliche Rücksendung Feld 3 Recht” dem Parlament vorgelegt. Vorgesehenes Datum des Inkrafttretens: 1. Januar 2028. Wie werden Immobilien in diesem Gesetzentwurf besteuert?
Tatsächliche Rendite der Immobilie
Wie der Name des Gesetzentwurfs vermuten lässt, sollen die tatsächlichen Erträge besteuert werden. Im Gesetzentwurf geschieht dies auf der Grundlage einer so genannten Kapitalertragssteuer. Davon abweichend wird bei Immobilien eine Kapitalertragssteuer erhoben. Das bedeutet, dass nicht realisierte Wertzuwächse bei Immobilien in der Zwischenzeit nicht besteuert werden.
3 Situationen
Der Gesetzentwurf unterscheidet im Folgenden drei Situationen für die Ermittlung des tatsächlichen Vermögensertrags:
- ganzjährig vermietete Immobilien (90% oder mehr im Jahr);
- Immobilien, die das ganze Jahr über nicht vermietet wurden;
- Immobilien, die für weniger als 90% des Jahres vermietet werden.
Ganzjährig vermietet
Wenn die Immobilie 328 (in einem Schaltjahr 329) oder mehr Tage vermietet war, werden die tatsächlichen Mieteinnahmen jährlich besteuert. Zu den tatsächlichen Mieteinnahmen gehören neben der reinen Miete auch Gebühren für Versorgungsleistungen, Nebenkosten und Energiekosten. Neben der Miete können auch Mieteinnahmen oder andere Nutzungsgebühren anfallen.
Instandhaltungskosten und andere regelmäßige Kosten können von den tatsächlichen Mieteinnahmen abgezogen werden. Verbesserungskosten werden bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns berücksichtigt (siehe unten).
Nicht vermietet
Wenn die Immobilie nicht während des gesamten Jahres vermietet war, wird das Einkommen mit 3,35% des Immobilienwerts ermittelt (dieser Zuschlagssatz wird für 5 Jahre festgelegt). Dies wird als der Vermögensfreibetrag. Neben dem Grundstückszuschlag werden die tatsächlich erzielten Einkünfte (z. B. die Miete für den kurzen Zeitraum, in dem das Grundstück vermietet wurde) nicht zum Einkommen gerechnet.
Für die Zeit, in der sich die Immobilie im Bau befindet, wird der Grundstückszugang nicht berücksichtigt, da in dieser Zeit keine tatsächliche Nutzung der Immobilie erfolgen kann. Es werden weiterhin Situationen formuliert, die einer im Bau befindlichen Immobilie gleichgestellt werden, wie z. B. wenn die Immobilie aufgrund eines Brandes oder einer größeren Renovierung unbewohnbar ist.
Gemischte Nutzung
Wenn die Immobilie für weniger als 90% des Jahres vermietet wird, wird sie jährlich mit dem höheren der beiden folgenden Beträge besteuert:
- die Mieteinnahmen oder;
- das Grundstück hinzu.
In der parlamentarischen Erläuterung des Gesetzentwurfs finden wir folgendes Beispiel.
Alex ist Eigentümer eines Hauses mit einem WOZ-Wert von 300.000 €. Im Jahr 2028 vermietet er das Haus für sechs Monate mit Mieteinnahmen von 15.000 €. Die Instandhaltungskosten betragen 2.000 € und die Verbesserungskosten 4.000 €.
Der Vermögenszugang für 2028 beträgt: 3,35% * 300.000 € = 10.050 €. Dies ist weniger als die Mieteinnahmen (15.000 €). Die Einkünfte in Feld 3 belaufen sich also auf 15.000 €, abzüglich der Instandhaltungskosten von 2.000 €. Die Renovierungskosten sind nicht abzugsfähig, werden aber bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns berücksichtigt, wenn die Immobilie verkauft wird.
Leistungssteigerung
Wie bereits erwähnt, werden (nicht realisierte) Kapitalgewinne aus Immobilien nicht jährlich besteuert. Sobald der Kapitalgewinn jedoch realisiert wird, wird er besteuert. Kapitalgewinne werden z. B. realisiert, wenn die Immobilie verkauft oder von Box 3 in Box 1 verschoben wird.
Dies betrifft die Wertentwicklung ab 1. Januar 2028 (Inkrafttreten der Vorlage). Bei Wohnliegenschaften basiert die Wertentwicklung auf dem WOZ-Wert. Bei den übrigen Liegenschaften wird der Verkehrswert zugrunde gelegt. Die Kosten für die Verbesserung der Immobilie können bei der Ermittlung des Wertzuwachses berücksichtigt werden (natürlich in dem Umfang, in dem diese Kosten nach dem 1. Januar 2028 entstanden sind). Die Kosten für die Verbesserung müssen dann natürlich zum Zeitpunkt der Realisierung des Wertzuwachses nachgewiesen werden.
Bis 1. Januar 2028
Das neue Gesetz soll am 1. Januar 2028 in Kraft treten. Ob dieses Datum eingehalten wird, hängt natürlich davon ab, wie schnell sich das Repräsentantenhaus und der Senat damit befassen.
Bis zum 1. Januar 2028 besteht die Möglichkeit, sich für die am wenigsten schlechte Variante zu entscheiden:
- das auf der Grundlage des Pauschalsatzes ermittelte Einkommen;
- mit der Möglichkeit, den Gegenbeweis zu erbringen, dass die tatsächlich erzielte Rendite unter dem Pauschalsatz liegt.
Der Pauschalsatz für andere Vermögenswerte als Bankeinlagen wurde für 2025 vorläufig auf 5,88% festgesetzt (der endgültige Pauschalsatz wird Anfang 2026 auf der Grundlage der tatsächlichen Erträge im Jahr 2025 festgelegt). Es ist geplant, den Pauschalsatz für 2026 um 1,9%-Punkte zu erhöhen (aus Haushaltsgründen). Dies würde (vorläufig) einen Pauschalsatz von: 5,88% + 1,9% = 7,78%.
Ein wichtiger Unterschied für Immobilien bei der ab 2028 einzuführenden Regelung besteht darin, dass die Gegenbeweise bis einschließlich 2027 (un)realisierte Wertsteigerungen der Immobilien und NICHT die Kosten berücksichtigen werden.