Unternehmer, die im Jahr 2022 Immobilien mit einer Option auf eine mehrwertsteuerpflichtige Lieferung erworben haben, müssen dem Lieferanten bis spätestens 28. Januar 2024 mitteilen, ob sie das 90%-Kriterium erfüllt haben.
Option
Die Grundregel bei der Lieferung von Immobilien, die älter als zwei Jahre sind, lautet, dass diese von der Mehrwertsteuer befreit sind. Käufer und Verkäufer können sich jedoch gemeinsam für eine mehrwertsteuerpflichtige Lieferung entscheiden (optieren). Voraussetzung hierfür ist, dass der Käufer die erworbene Immobilie zu mindestens 90% für Umsätze nutzt, für die er zum Vorsteuerabzug berechtigt ist.
Die Option einer mehrwertsteuerpflichtigen Lieferung kann insbesondere dann interessant sein, wenn die Immobilie noch keine 10 Jahre alt ist und noch unter die Überprüfungsregelung fällt. Ob eine mehrwertsteuerpflichtige Lieferung gewählt wurde, geht in der Regel aus der notariellen Übertragungsurkunde und aus der vom Verkäufer diesbezüglich ausgestellten Mehrwertsteuerrechnung hervor. Die Mehrwertsteuer wird auf den Käufer verlagert.
Benachrichtigung
Um zu überprüfen, ob die 90%-Anforderung erfüllt ist, muss der Käufer dem Verkäufer innerhalb von vier Wochen nach Ablauf des Geschäftsjahres, das auf das Geschäftsjahr folgt, in dem die Immobilie geliefert wurde, mitteilen, ob dies der Fall ist. Eine Kopie der Mitteilung muss an das Finanzamt gesendet werden.
Diese Meldung muss daher spätestens am 28. Januar 2024 für Immobilien erfolgen, die im Jahr 2022 mit der Option auf eine mehrwertsteuerpflichtige Lieferung übergeben wurden. Ist das 90%-Kriterium erfüllt, hat die Meldung natürlich keine Auswirkungen. Betrug die abzugsberechtigte Nutzung jedoch weniger als 90%, hätte die Lieferung nicht mehrwertsteuerpflichtig erfolgen dürfen.