Der letzte Artikel unserer Reihe “Ihre Einkommensteuererklärung 2017” befasst sich mit Immobilien. Es ist der letzte Artikel der Reihe, da die Frist für die Einkommensteuererklärungen 2017 – sofern das Finanzamt Ihnen keine Fristverlängerung gewährt hat –, 30. April 2018 ist.
Sollten Sie Ihre Steuererklärung nicht vor dem 1. Mai 2018 einreichen können, beantragen Sie bitte bis spätestens 30. April 2018 Aufschub Los!
Immobilien: in allen Boxen
Immobilien können in allen Steuerklassen vorkommen. In Kasten 1 unter „Gewinn aus unternehmerischer Tätigkeit“ (Wuo), „Ergebnis aus sonstigen Tätigkeiten“ (Row) und natürlich bei der Eigenheimregelung. In Kasten 2 befindet sich die Immobilie “versteckt” in Ihrer GmbH oder einer anderen juristischen Person. In Ihrer Einkommensteuererklärung fällt dies dann nicht auf. Wenn die Boxen 1 und 2 nicht relevant sind, wird die Immobilie in Kasten 3 belastet.
Gewinn aus unternehmerischer Tätigkeit
Wenn die Immobilie Ihr Eigentum ist, muss festgestellt werden, ob es sich um eine private Immobilie oder eine Betriebsimmobilie handelt. Wird die Immobilie zu mehr als 90% für den Betrieb genutzt, gilt sie als obligatorisches Betriebsvermögen. Von obligatorischem Privatvermögen spricht man, wenn die Immobilie praktisch keinen Bezug zum Betrieb hat.
Wenn die Immobilie sowohl privat als auch geschäftlich genutzt wird, liegt ein Wahlrecht vor. Sie können dann in Ihrer Einkommensteuererklärung selbst angeben, ob Sie die Immobilie als Privat- oder Betriebsvermögen ausweisen möchten. Sie müssen Ihre Wahl in der ersten Steuererklärung treffen, in der Sie die Immobilie angeben. Diese Wahl können Sie bis zu 6 Wochen nach dem Datum des endgültigen Steuerbescheids dieses Jahres ändern.
Ergebnis aus sonstigen Tätigkeiten
Dies kann der Fall sein, wenn Sie eine Immobilie einer verbundenen (juristischen) Person zur Verfügung stellen. Zum Beispiel Ihrer eigenen GmbH oder dem Unternehmen Ihres Partners. In diesem Fall fallen die Einnahmen aus dieser Bereitstellung unter das Ergebnis aus sonstigen Tätigkeiten. Diese Regelung ist auch als „Bereitstellungsregelung“ oder „TBS-Regelung“ bekannt.
Das Ergebnis wird dann auf der Grundlage der Vorschriften für Unternehmensgewinne ermittelt. In dem Jahr, in dem die Immobilie erstmals zur Verfügung gestellt wird, wird sie in der Eröffnungsbilanz zum Marktwert bewertet. Die Einkünfte werden bei demjenigen besteuert, der die Immobilie zur Verfügung stellt. Selbstverständlich sind die tatsächlichen Kosten abzugsfähig. Bei Immobilien, die zur uneingeschränkten oder beschränkten Gütergemeinschaft gehören, wird das Ergebnis zu gleichen Teilen (50/50) auf die steuerlichen Partner aufgeteilt.
Immobilien werden auch als Ertrag aus sonstigen Tätigkeiten besteuert, wenn die Nutzung über die normale Vermögensverwaltung hinausgeht. Dies kann der Fall sein, wenn Sie die Immobilie veräußern. Ebenso, wenn Sie größere Instandhaltungsarbeiten oder andere Umbauten selbst durchführen. Oder wenn Sie durch Insiderwissen oder andere Formen von Sonderwissen einen kleinen Gewinn erzielen.
Eigenheim
Eine Wohnung gilt steuerlich als Ihre eigene Wohnung, wenn Sie oder Ihr steuerlicher Partner:
- Sie Eigentümer oder wirtschaftlich Berechtigter der Immobilie sind und;
- die Wohnung ist Ihr Hauptwohnsitz.
Der Nutzungsvorteil Ihrer steuerlich als Eigenheim geltenden Wohnung wird in Box 1 besteuert. Der Wert dieses Nutzungsvorteils, der Eigenheim-Pauschalbetrag, entspricht einem Prozentsatz des WOZ-Wertes Ihrer Wohnung (für 2017 mit Stichtag 1. Januar 2016).
Wenn Sie zur Finanzierung Ihrer Eigenwohnung ebenfalls ein Hypothekendarlehen aufgenommen haben, wird der Eigenheimfreibetrag um die abzugsfähigen Hypothekenzinsen gekürzt. Auch die mit dem Darlehen verbundenen Kosten sind abzugsfähig (z. B. Beratungskosten, Abschlussprovision, Notarkosten). Die Regeln für den Abzug von Hypothekenzinsen sind komplex. Wenden Sie sich gerne an uns wenn man vor lauter Bäumen den Wald nicht mehr sieht.
Ist der Betrag der abzugsfähigen Hypothekenzinsen geringer, haben Sie Anspruch auf einen Abzug aufgrund fehlender oder geringer Eigenheimschulden. Der Abzug entspricht der Differenz zwischen dem Eigenheim-Pauschalbetrag und den abzugsfähigen Hypothekenzinsen. Dies wird auch als “Hillenaftrek” bezeichnet. Dieser Abzug wird von der Regierung Rutte III schrittweise eingeführt. abgeschafft.
Wenn Sie Ihre eigene Wohnung im Jahr 2017 vorübergehend vermietet haben, bleibt die Wohnung für diesen Zeitraum Ihre eigene Wohnung. Für den Vermietungszeitraum berechnen Sie also ganz normal den Eigenheimfreibetrag, und die Hypothekenzinsen sind abzugsfähig. Die erhaltenen Mieteinnahmen, abzüglich der angefallenen Kosten, müssen Sie jedoch als Einkünfte aus vorübergehender Vermietung angeben.
Sonstige Immobilien
Sonstige Immobilien werden in Box 3 besteuert. Zu den sonstigen Immobilien zählen alle Immobilien, die nicht in Box 1 oder Box 2 besteuert werden.
Handelt es sich um Wohnimmobilien in den Niederlanden, die nicht vermietet sind, gibst du in deiner Steuererklärung den WOZ-Wert für 2017 (Stichtag: 1. Januar 2016) an.
Wenn die Wohnung vermietet ist und der Mieter Anspruch auf Mieterschutz hat, darfst du den WOZ-Wert 2017 um den Leerstandsquote. Bei Wohnungen ohne Mietpreisbindung ist der Marktwert maßgeblich.
Befindet sich die Immobilie im Ausland, gibst du in deiner Steuererklärung den Marktwert an. Um zu vermeiden, dass du in mehreren Ländern Steuern auf die Immobilien zahlen musst, hast du in den Niederlanden Anspruch auf Abzug zur Vermeidung der Doppelbesteuerung.
Für sonstige Immobilien muss in Ihrer Einkommensteuererklärung 2017 der Marktwert zum 1. Januar 2017 angegeben werden.