“Neue Box-3-Steuer verteuert Ferienhaus erheblich”“, so lautet die Schlagzeile des FD vom 1. August. Was ist los?
Es geht um den Gesetzentwurf Gesetz über die tatsächliche Rendite in Box 3, den der scheidende Staatssekretär Van Rij kurz vor seinem Ausscheiden dem Staatsrat (RvS) zur Stellungnahme vorgelegt hat. Ob diese Vorschläge unverändert in Kraft treten werden, ist daher noch recht ungewiss. Neben der Stellungnahme des RvS muss der Gesetzentwurf natürlich noch den gesamten parlamentarischen Prozess durchlaufen. Als Inkrafttreten ist der 1. Januar 2027 vorgesehen (allerdings ist fraglich, ob dies überhaupt realisierbar sein wird).
Derzeitiger Pauschalbetrag in Box 3
Ein Ferienhaus wird als Einkünfte aus Sparen und Kapitalanlagen (Box 3) besteuert. Diese Einkünfte werden derzeit pauschal auf (etwa) 6% des (WOZ-)Wertes des Ferienhauses festgesetzt. Die tatsächlich erzielten Mieteinnahmen und die Wertsteigerung des Ferienhauses bleiben vollständig unberücksichtigt (ein Wertverlust natürlich ebenfalls).
Wurde für den Erwerb der Immobilie eine Schuld aufgenommen, können etwa 2,5% der Schuld vom Einkommen der Box 3 abgezogen werden.
Tatsächliche Rendite
Der Oberste Gerichtshof hat am 24. Dezember 2021 entschieden und dies im Juni 2024 noch einmal ganz deutlich bekräftigt, dass das Einkommen in Box 3 nicht höher sein darf als die mit den Vermögensbestandteilen tatsächlich erzielte Rendite. Im Juni hat der Oberste Gerichtshof zudem dargelegt, wie diese tatsächlich erzielte Rendite zu ermitteln ist.
Die vom Obersten Gerichtshof festgelegten Regeln gelten bis zum Inkrafttreten des neuen Gesetzes. Dabei gilt jedoch, dass Sie sich bis dahin dafür entscheiden können, die im Gesetz festgelegte Pauschalrendite zu versteuern.
Für Immobilien sieht der Gesetzentwurf vor, dass die direkten Einnahmen (z. B. Mieteinnahmen) besteuert werden, abzüglich der Instandhaltungskosten und der für den Erwerb der Immobilie gezahlten Zinsen. Darüber hinaus wird beim Verkauf der Immobilie der erzielte Veräußerungsgewinn besteuert. Bei der Ermittlung der direkten Einkünfte wird unterschieden zwischen:
- Immobilien, die für 90% oder mehr des Jahres vermietet werden: Die tatsächlichen Mieteinnahmen (abzüglich Kosten) werden besteuert;
- Immobilien, die das ganze Jahr über nicht vermietet werden: Wird der Ertrag auf 2,65% des (WOZ-)Wertes festgesetzt;
- Sonstige Immobilien: Die Einkünfte entsprechen dem höheren Wert aus den tatsächlichen Mieteinnahmen (abzüglich Kosten) und 2,65% des (WOZ-)Wertes.
Fazit (vorläufig)
Es ist klar, dass die Steuerbelastung für eine Ferienwohnung erheblich steigen wird, wenn der Gesetzentwurf in dieser Form verabschiedet wird. Ob der Gesetzentwurf in dieser Form verabschiedet wird, ist natürlich eine politische Entscheidung. Das FD stellt anhand von Daten aus dem Katasteramt, dass der Gesetzentwurf bereits jetzt Auswirkungen in Form sinkender Kaufpreise für Ferienwohnungen zeigt. Die NOB hat in ihrem Kommentar Es wurde darauf hingewiesen, dass die Pauschalabgabe von 2,65 (die deutlich über dem Zuschlag von 0,35% für Eigenheime liegt) möglicherweise gegen europäisches Recht verstößt.