Die “Ein Trick mit dem Haus”bedeutet, dass die Eltern das Haus an ein (oder mehrere) Kind(er) verkaufen, unter dem Vorbehalt, dass sie weiterhin darin wohnen dürfen. Dieser Vorbehalt führt dazu, dass der Kaufpreis deutlich unter dem freien Marktwert des Hauses liegt. Nach dem Tod der Eltern wird (werden) das (die) Kind(er) automatisch zum (zu den) alleinigen Eigentümer(n).
Fiktionen
Das Erbschaftssteuergesetz enthält zahlreiche fiktive Bestimmungen. Kürzlich haben wir in einem Artikel eine solche Situation, in der der Oberste Gerichtshof das verzerrte Ergebnis der Rechtsfiktion letztendlich korrigierte. Dasselbe Gericht entschied vor kurzem über einen fiktiven Erwerb im Zusammenhang mit einer zu niedrigen Miete für eine Wohnung.
Fallbeispiel
In diesem Fall geht es um eine Frau, die im Juli 2010 ihre Wohnung für 117.500 € an ihren Sohn verkauft, der natürlich auch ihr (zukünftiger) Erbe ist. Dies ist der durch ein Gutachten ermittelte Marktwert der Wohnung im vermieteten Zustand.
Am selben Tag schließen Mutter und Sohn einen Mietvertrag ab, wonach die Mutter die Wohnung ihres Sohnes für eine Miete von 650 € pro Monat mietet. Dieser Mietpreis entspricht dem von einem Gutachter ermittelten wirtschaftlichen Mietwert der Wohnung (der wirtschaftliche Mietwert wurde auf 7.800 € pro Jahr festgesetzt, was 650 € pro Monat entspricht).
Alles in Ordnung …
… würde man zumindest auf den ersten Blick sagen. Der Sohn zahlt den wirtschaftlichen Wert der Wohnung. Und die Mutter zahlt dieselbe Miete, die ein Dritter zahlen würde. Niemand wird begünstigt oder benachteiligt. Der (Ver-)Kauf der Wohnung führt daher auch nicht zur Erhebung einer Schenkungssteuer. Selbstverständlich muss der Sohn jedoch Grunderwerbsteuer entrichten.
Im Jahr 2011 verstirbt die Mutter. Die Wohnung gehört jedoch nicht zu ihrem Nachlass, da sie vor ihrem Tod verkauft wurde. Zu ihrem Nachlass gehört jedoch der Kaufpreis in Höhe von 117.500 € (soweit dieser nicht von ihr ausgegeben oder verschenkt wurde).
Wäre die Immobilie Teil ihres Nachlasses gewesen, wäre sie zum WOZ-Wert bei der Berechnung der Erbschaftssteuer berücksichtigt worden. Der WOZ-Wert der Immobilie belief sich im Jahr 2011 auf 216.000 €.
Fiktiver Erwerb
Da die von der Mutter tatsächlich gezahlte Miete niedriger ist als 6% des WOZ-Wertes, liegt für die Erhebung der Erbschaftsteuer ein fiktiver Erwerb vor. 6% des WOZ-Wertes entspricht 12.960 € pro Jahr (bzw. 1.080 € pro Monat). Eine im wirtschaftlichen Verkehr exorbitant hohe Miete für eine Immobilie mit einem Wert von lediglich 216.000 €, was sich aus dem von einem Gutachter für die Immobilie ermittelten wirtschaftlichen Mietwert ergibt.
Der fiktive Erwerb wird als Nießbrauch an der verkauften Immobilie angesehen. Dieser Nießbrauch muss zum Zeitpunkt des Todes des Verkäufers/Mieters der Immobilie nach den im Erbschaftssteuergesetz dafür vorgesehenen Berechnungsregeln bewertet werden. In diesem Fall belief sich der Wert auf 88.570 €.
Der Oberste Gerichtshof bestätigt, dass in einem Fall wie dem oben beschriebenen, wenn der Mieter eine Miete zahlt, die weniger als 6% des Wertes der Wohnung beträgt, beim Tod des Mieters ein fiktiver Erwerb für die Erbschaftssteuer vorliegt.