Inzwischen wurden bereits zahlreiche Gerichtsverfahren bezüglich Mietminderungen aufgrund der vorgeschriebenen Schließung des Unternehmens geführt. Da es sich hierbei um eine relativ neue Rechtsfrage handelt, gab es bisher unterschiedliche Urteile zur Mietminderung aufgrund von Corona und zu deren Berechnung. Der Oberste Gerichtshof hat nun endlich die Frage beantwortet, ob aufgrund der Corona-Pandemie ein Anspruch auf Mietminderung besteht und wie diese zu berechnen ist.
Anspruch auf Mietminderung?
Bei Mietverträgen, die vor dem 15. März 2020 abgeschlossen wurden, kann nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs nach Abwägung aller Tatsachen und Umstände ein Anspruch auf Mietminderung aufgrund der Corona-Pandemie entstehen. Es muss im Einzelfall geprüft werden, ob ein unvorhergesehener Umstand vorliegt. Es ist also nicht selbstverständlich, dass aufgrund der Corona-Pandemie ein Anspruch auf Mietminderung besteht. Es gibt nämlich auch Urteile, die zum Nachteil des Mieters ausgefallen sind. Demnach bestand kein Anspruch auf Mietminderung. Alle Tatsachen und Umstände müssen daher geprüft werden, um festzustellen, ob ein Mieter aufgrund der Corona-Pandemie Anspruch auf Mietminderung hat. Der Mieter muss dies gründlich begründen.
Höhe des Mietrabatts
Der Oberste Gerichtshof hat zudem klargestellt, wie die Mietminderung zu berechnen ist, wenn festgestellt wurde, dass ein Mieter Anspruch auf eine Mietminderung hat. Ganz einfach ausgedrückt ist folgende Formel anzuwenden: vereinbarter Mietpreis – Anteil der TVL, der der Miete zugerechnet wird) × Prozentsatz des Umsatzrückgangs × 50%.
Um dies zu verdeutlichen, hat der Oberste Gerichtshof ein Beispiel angeführt, wie dies anzuwenden ist;
Die Fixkostenmethode umfasst die folgenden Schritte zur Berechnung der Mietminderung.
a. Der vereinbarte Mietpreis wird als Prozentsatz des Gesamtbetrags der Fixkosten angegeben.
b. Der diesem Prozentsatz entsprechende Anteil der TVL, auf den der Mieter Anspruch hat, wird vom vereinbarten Mietpreis abgezogen.
c. Der prozentuale Umsatzrückgang wird ermittelt, indem der Umsatz in dem Zeitraum, für den die Mietminderung berechnet wird (im Folgenden: der geringere Umsatz), mit dem Umsatz in einem vergleichbaren Zeitraum vor der Corona-Pandemie (im Folgenden: der Referenzumsatz) gemäß der folgenden Formel verglichen wird: 100% – (100% × (der geringere Umsatz : der Referenzumsatz)).
d. Der mit der Störung des Wertverhältnisses verbundene Nachteil wird zu gleichen Teilen zwischen dem Vermieter und dem Mieter aufgeteilt (jeweils 50% des Nachteils), es sei denn, sich aus den in § 6:258 Abs. 1 BW genannten Grundsätzen der Angemessenheit und Billigkeit eine andere Aufteilung ergibt.
Die Höhe des Mietnachlasses lässt sich dann anhand der folgenden Formel berechnen: (vereinbarter Mietpreis – auf die Miete entfallender Anteil der TVL) × Prozentsatz des Umsatzrückgangs × 50%.
Die Berechnung basiert auf fiktiven Beträgen, wobei die Miete 4.500 €, die Fixkosten 25.000 €, die TVL-Beihilfe 10.000 €, der erzielte Umsatzrückgang 20.000 € und der Referenzumsatz 100.000 € betragen. Die Berechnung sieht wie folgt aus.
a. Zunächst wird ermittelt, welcher Prozentsatz der Fixkosten auf die Zahlung des vereinbarten Mietpreises entfällt (100% × (4.500 € : 25.000 €) = 18%).
b. Da der Mieter Anspruch auf TVL hat, wird der vereinbarte Mietpreis um 18% der TVL in Höhe von 10.000 € (= 1.800 €) gekürzt.
c. Anschließend wird der Prozentsatz des Umsatzrückgangs berechnet (100% – (100% × (20.000 € : 100.000 €)) = 80%), und anhand dieses Prozentsatzes wird ermittelt, welcher Teil der nach Schritt b verbleibenden Miete auf den Umsatzrückgang zurückzuführen ist.
d. Schließlich wird der mit der Störung des Wertverhältnisses verbundene Nachteil gleichmäßig zwischen dem Vermieter und dem Mieter aufgeteilt (jeweils 50% des Nachteils).
Dies führt in diesem Beispiel zu folgender Mietminderung: (4.500 € – 1.800 €) × 80% × 50% = 1.080 €, also 24% des vereinbarten Mietpreises.
Ist das klar?
Wie oben bereits erwähnt, besteht nicht automatisch ein Anspruch auf eine Mietminderung, und zudem ist die anzuwendende Formel nicht einfach anzuwenden. Darüber hinaus muss der Mieter seine finanzielle Situation darlegen, da sonst die Berechnung der Mietminderung nicht möglich ist.
Sind Sie Mieter oder Vermieter und benötigen Sie Unterstützung? Dann können Sie sich jederzeit an unseren Rechtsberater wenden (Herr G.A.J. Brinkman, Rechtsanwalt). Hier finden Sie die vollständige Begründung des Obersten Gerichtshofs: ECLI:NL:HR:2021:1974, Oberster Gerichtshof, 21/01584 (rechtspraak.nl)