Wenn Sie den Kauf, die Instandhaltung und/oder die Modernisierung Ihrer eigenen Wohnung mit einem Darlehen finanzieren, können Sie die Zinsen und Kosten dieses Darlehens von Ihrem Einkommen aus Arbeit und Wohnung (Box 1) absetzen.
Steuerliche Behandlung von Eigenheimen
Steuerlich gilt Ihre Wohnung als Eigenheim, wenn:
- Sie dessen Eigentümer oder wirtschaftlich Berechtigter sind und
- die Wohnung ist Ihr Hauptwohnsitz.
Wenn Sie eine neue Immobilie kaufen und dort einziehen, gilt Ihre alte Immobilie steuerlich nicht mehr als Ihre eigene Wohnung. Wenn Sie die alte Immobilie zum Verkauf anbieten, dürfen Sie die Zinsen und Kosten des Darlehens noch drei Jahre lang steuerlich absetzen. Wenn Sie die alte Immobilie in diesem Zeitraum vermieten, dürfen Sie die Zinsen während dieser Zeit nicht steuerlich absetzen.
Zusammenhang zwischen Kosten und Darlehen
Um die Zinsen für das Darlehen steuerlich absetzen zu können, musst du nachweisen können, dass die Kosten für den Erwerb, die Instandhaltung und/oder die Modernisierung deiner eigenen Wohnung tatsächlich mit dem Darlehen bezahlt wurden. Und diese Belege musst du über einen langen Zeitraum aufbewahren, wie aus unserem Artikel hervorgeht Belege über die Kosten für den (Um-)Bau der eigenen Wohnung aufbewahren.
Wenn du in eine neue eigene Immobilie umziehst und das Darlehen für die alte Immobilie nicht tilgst, steht das alte Darlehen nicht mehr im Zusammenhang mit der Finanzierung deiner eigenen Immobilie. Darfst du die Zinsen dann trotzdem weiterhin steuerlich absetzen?
Appellationsgericht Arnheim-Leeuwarden
Diese Frage wird in einem Fall der vor dem Gericht Arnheim-Leeuwarden verhandelt wurde. Der Betroffene erwirbt im Jahr 2008 eine neue Wohnung. Diese kostet 2.200.000 €, einschließlich Umbauarbeiten. Dafür nimmt er ein Darlehen in Höhe von 1.510.000 € auf. Am 1. September 2009 zieht er in die neue Wohnung ein, sodass im Jahr 2013 die dreijährige Frist für den Abzug der Zinsen auf das Darlehen für die alte Wohnung endet.
Er behält das Darlehen für seine ehemalige Eigenwohnung bei und macht geltend, dass die Zinsen für dieses Darlehen bei seiner neuen Wohnung steuerlich absetzbar sind. Das Gericht urteilt, dass der Betroffene glaubhaft gemacht hat, dass er bereits zum Zeitpunkt der Entstehung der Umbaukosten für die neue Wohnung die Absicht hatte, diese unter anderem mit dem alten Darlehen zu finanzieren (dies geht unter anderem aus der Vereinbarung eines Darlehens mit seiner eigenen GmbH hervor). Dass er die Kosten zunächst aus eigenen Mitteln bezahlt hat, ändert daran nichts.
Nicht konsequent
Nach Ablauf der dreijährigen Frist gilt die alte Wohnung als fiktiv veräußert. Bei der Berechnung der Eigenheimreserve vertritt das Finanzamt die Auffassung, dass das alte Darlehen nicht berücksichtigt werden darf. Das Argument, dass dieses Darlehen für die neue Wohnung verwendet wird, wird vom Gericht zu Recht zurückgewiesen. Dies steht nämlich im Widerspruch zu der Begründung, die bei der Ablehnung des Zinsabzugs angeführt wurde.