Eine Frau darf nach dem Tod ihres Partners lebenslang in dessen Wohnung wohnen bleiben – gegen eine Miete von 500 € pro Monat. Der Steuerprüfer stuft dieses Mietrecht als fiktiven erbrechtlichen Erwerb ein und setzt eine Erbschaftssteuer fest. Die Frau hält die Bewertung für zu hoch. Ihrer Meinung nach müssen bei der Berechnung künftige Mieterhöhungen sowie die Tatsache berücksichtigt werden, dass das Mietrecht erlischt, wenn sie auszieht.
Lebenslanges Wohnrecht zum Schnäppchenpreis
Ein Mann und eine Frau führen eine Liebesbeziehung, sind jedoch nicht verheiratet und haben keinen Lebenspartnerschaftsvertrag. Der Mann besitzt über seine GmbH eine Wohnung. Im Jahr 2007 unterzeichnen sie eine Erklärung, wonach die Frau im Falle des Todes des Mannes lebenslang für 500 € pro Monat in der Wohnung wohnen bleiben darf. Der Mietpreis unterliegt keinen Erhöhungen, darf jedoch indexiert werden. Der Mann verstirbt im Jahr 2021. Die Frau ist in seinem Testament nicht erwähnt. Der Steuerprüfer betrachtet die Mietvereinbarung als Schenkung unter aufschiebender Bedingung. Da der Mann verstorben ist, ist die Bedingung erfüllt. Die Schenkung wird daher als fiktiver Erwerb nach dem Erbrecht behandelt.
Wie bewertet man ein solches Recht?
Der Wert des Mietrechts wird als Nießbrauch berechnet. Der Gutachter geht von einer festen Miete von 6.000 € pro Jahr aus. Die Frau macht geltend, dass eine Indexierung berücksichtigt werden müsse. Aufgrund der möglichen Indexierung ist die jährliche Miete ungewiss. Auf der Grundlage der durchschnittlichen Inflationsrate der letzten zehn Jahre gelangt sie zu einem geschätzten Durchschnittswert von 6.942 € pro Jahr. Das Gericht folgt ihrer Argumentation. Eine angemessene Auslegung des Gesetzes bedeutet, dass bei der Wertermittlung der geschätzte durchschnittliche Jahresbetrag einschließlich Indexierung berücksichtigt wird.
Ein Umzug bedeutet das Ende des Mietrechts
Die Frau macht außerdem geltend, dass das Mietrecht an Wert verliert, da es erlischt, sobald sie an einen anderen Ort zieht. Dies wird als „Umzugsklausel“ bezeichnet. Das Gericht stimmt dem zu. Aus der Mietvereinbarung geht hervor, dass das grundsätzlich lebenslange Mietrecht endet, wenn die Frau umzieht. Dies ist ein wertmindernder Faktor. In Anlehnung an frühere Rechtsprechung setzt das Gericht die Wertminderung auf 25% fest. Dabei spielt es keine Rolle, dass es sich um ein persönliches Recht und nicht um ein dingliches Recht wie den Nießbrauch handelt.