Ab dem 1. Juli 2025 werden Unternehmensübertragungen mit Immobilien etwas schwieriger. Es sei denn, das Finanzministerium erteilt noch eine Genehmigung.
Übertragungssteuer
Das Problem ergibt sich bei der Grunderwerbsteuer. Dabei handelt es sich um die Steuer, die beim Erwerb von Immobilien fällig wird. Der Steuersatz beträgt 10,41 TP3T des Wertes der erworbenen Immobilie, was mehr als ausreichend ist, um die Unternehmensnachfolge so zu regeln, dass diese Abgabe nicht anfällt.
Mit Wirkung vom 1. Juli 2025 ändern die Bedingungen für die Befreiung von der Grunderwerbsteuer bei der Spaltung einer juristischen Person. Es werden folgende Bedingungen hinzugefügt:
- das gesamte Unternehmen oder ein eigenständiger Teil des Unternehmens erworben wird (Unternehmensanforderung);
- das Unternehmen nach der Aufspaltung mindestens drei Jahre lang weitergeführt werden muss (Forderung nach Fortsetzung);
- die im Rahmen der Aufspaltung erworbenen Aktien müssen mindestens drei Jahre lang gehalten werden (Haftantrag).
Abspaltung
Ein im Rahmen einer Unternehmensnachfolge (Eltern > Kind) häufig genutzter steuerlicher Weg beginnt mit der rechtlichen Ausgliederung einer neuen GmbH aus der Holdinggesellschaft der Eltern. In diese neue GmbH werden die Anteile am Unternehmen und die Immobilien eingebracht. Anschließend werden die Anteile an der neuen GmbH vom Elternteil an den Unternehmensnachfolger verschenkt. Dies ist steuerlich vorteilhaft durch die Anwendung der Durchschieberegelung bei der Einkommensteuer und der Unternehmensnachfolgeregelung bei der Schenkungssteuer.
Ab dem 1. Juli 2025 ist dieser Weg nicht mehr (ohne Erhebung der Übertragungssteuer) möglich. Der Erwerb durch die neue BV umfasst nämlich nicht den Erwerb eines Unternehmens. Das Unternehmen wird schließlich von der „Werk-BV“ geführt.
Lösung
Die naheliegendste Lösung ist die Schaffung einer Struktur, bei der die Immobilien nicht zum Vermögen der Holding gehören. Bei der Ausgliederung erwirbt die neue GmbH dann keine Immobilien, sodass keine Grunderwerbsteuer anfällt (natürlich muss vermieden werden, dass die Anteile an der Immobilien-GmbH fiktiv als Immobilien eingestuft werden).
Wartezeit: 3 Jahre
Wenn die Betriebsimmobilie zum Vermögen der Holding des Vaters gehört, erfolgt die Anpassung der Unternehmensstruktur an die Struktur mit der Immobilien-GmbH im Hinblick auf die Schenkungssteuer über die Konzernbefreiung. Diese Befreiung ist an die Bedingung geknüpft, dass die Immobilie mindestens drei Jahre lang zum Konzern gehört. Eine Schenkung an den Unternehmensnachfolger innerhalb dieser drei Jahre führt dennoch zur Erhebung der Übertragungssteuer.
Soweit möglich, lässt sich diese Wartezeit von drei Jahren vermeiden, indem die rechtliche Abspaltung von der Holding noch vor dem 1. Juli 2025 erfolgt. Angesichts der mit der Abspaltung verbundenen Formalitäten wird die Zeit dafür jedoch langsam knapp. Ein wichtiger Punkt ist zudem, dass der für die Schenkungssteuer zuständige Steuerprüfer der Ansicht ist, dass die Befreiung für die Abspaltung nur dann gewährt werden kann, wenn die Anteile der abgespaltenen GmbH kurz nach der Abspaltung im Rahmen der Unternehmensnachfolge geschenkt werden.
Genehmigung?
Wir fragen uns, welchen Sinn es hat, in der Praxis häufig vorkommende Unternehmensübertragungen durch diese neuen Vorschriften zu verkomplizieren. Sollte das Finanzministerium in diesem Punkt keine Ausnahmeregelung für echte Unternehmensübertragungen gewähren, muss die Unternehmensstruktur an die neuen Vorschriften angepasst werden.