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Der Erwerber einer Immobilie ist zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet. Der Steuersatz dieser Steuer wird zum 1. Januar 2021 von 6% auf 8%. Gleichzeitig wird der Tarif von 2% für den Erwerb von Wohnraum beibehalten, allerdings in begrenztem Umfang. Darüber hinaus gilt für Erstkäufer auf dem Wohnungsmarkt eine Befreiung (ein Steuersatz von 0%), sofern der Wert der Immobilie 400.000 € nicht übersteigt.
Die Änderungen des Steuersatzes können natürlich Anlass sein, geplante Immobilientransaktionen vorzuziehen oder juist aufzuschieben. Darüber hinaus können die Änderungen Anlass sein, Immobilienportfolios anders zu strukturieren.
Anpassung des 2%-Tarifs
Der Steuersatz von 2% gilt seit dem 15. Juni 2011 für den Erwerb einer Wohnung. Was genau unter den Begriff „Wohnung“ fällt, wird in diesem Vermerk nicht näher erläutert.
Ab dem 1. Januar 2021 gilt dieser Tarif nur noch, wenn:
- Die Wohnung wird durch einen natürliche Person;
- der die Wohnung nach dem Erwerb – nicht nur vorübergehend – als Hauptwohnsitz.
Das bedeutet, dass der Erwerb von Wohnimmobilien durch einen Investor mit einem Steuersatz von 8% besteuert wird.
Auch der Erwerb einer Ferienwohnung ist nicht mehr zum Steuersatz von 2% möglich. Da diese Wohnung nicht zum Hauptwohnsitz des Erwerbers wird, ist eine Übertragungssteuer in Höhe von 8% zu entrichten.
Der Steuersatz von 2% gilt auch nicht mehr für den Erwerb von:
- nur das wirtschaftliche Eigentum an einer Wohnung;
- Anteile an einer Immobiliengesellschaft.
Hauptwohnsitz
Unter Hauptwohnsitz versteht man die dauerhafte Eigennutzung einer Wohnung. Es geht darum, wo jemand seinen oder ihren zentralen Lebensort hat – den Mittelpunkt seiner persönlichen und wirtschaftlichen Interessen.
Wenn die Immobilie zu 90% oder mehr als Hauptwohnsitz genutzt werden soll, kann auf den Erwerb der gesamten Immobilie der ermäßigte Steuersatz angewendet werden.
Teilbares Immobilienvermögen, das teilweise als Wohnraum genutzt wird, wird für den als Hauptwohnsitz genutzten Teil mit einem Steuersatz von 2% besteuert.
Zugehörigkeiten
Der Steuersatz 2% kann auf zum Wohnhaus gehörende Nebengebäude angewendet werden, sofern diese gleichzeitig mit dem Wohnhaus erworben werden. Bei einem späteren Erwerb eines Nebengebäudes ist die Übertragungssteuer 8% zu entrichten.
Befreiung für Existenzgründer (0%)
Die Erstkäuferbefreiung im Rahmen der Grunderwerbsteuer gilt ab dem 1. Januar 2021 (bis zum 1. Januar 2026) für den Erwerb einer Wohnung:
- von einer natürlichen Person, die mindestens 18 Jahre alt, aber noch nicht 35 Jahre alt ist;
- die die Befreiung bisher noch nicht angewendet hat (Es ist nicht erforderlich, dass es sich um den erstmaligen Erwerb einer Wohnung handelt);
- die Wohnung nach dem Erwerb nicht nur vorübergehend als Hauptwohnsitz nutzen wird.
Mit Wirkung vom 1. April 2021 Diese Befreiung gilt nicht für den Erwerb von Wohnimmobilien mit einem Wert von mehr als 400.000 € (Wohnimmobilienwertgrenze). Maßgeblich ist der Wert der Wohnimmobilie (einschließlich der Nebengebäude), nicht der Wert des Erwerbs.
REMEMBER: Mit der Inanspruchnahme der Befreiung ist die Verpflichtung verbunden, eine Erklärung zur Grunderwerbsteuer abzugeben (diese Verpflichtung gilt im Übrigen für alle Befreiungen von der Grunderwerbsteuer).
Der Erwerber muss innerhalb eines Monats nach dem Erwerb bei der Steuerbehörde die Ausstellung eines Steuerbescheids zur Grunderwerbsteuer beantragen. In den allermeisten Fällen wird dies jedoch im Rahmen einer notariellen Urkunde geregelt.
Bewertung
Ob die Voraussetzungen für den Steuersatz 2% bzw. die Befreiung erfüllt sind, wird zum Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie geprüft. Dies ist in der Regel der Zeitpunkt, zu dem die notarielle Übertragungsurkunde unterzeichnet wird (aufgrund der Anforderung, dass das rechtliche Eigentum erworben werden muss, ist die Unterzeichnung des Kaufvertrags kein relevanter Zeitpunkt).
Der Erwerber muss zu diesem Zeitpunkt klar, eindeutig und vorbehaltlos schriftlich erklären, dass die Bedingungen erfüllt sind.
Die Steuerbehörde prüft im Nachhinein, ob der Erwerber die Wohnung tatsächlich als Hauptwohnsitz nutzt. Dabei werden unter anderem die Eintragung des Erwerbers im Personenregister sowie die Einstufung der Wohnung als Eigenheim für Einkommensteuerzwecke usw. berücksichtigt.
Stellt sich im Nachhinein heraus, dass die Voraussetzungen nicht erfüllt sind, erlegt die Steuerbehörde dem Erwerber einen Nachforderungsbescheid für die Grunderwerbsteuer auf. Davon wird abgesehen, wenn der Erwerber glaubhaft macht, dass unerwartete Umstände vorliegen.
Pro Erwerber
Die Anwendung der Befreiung wird für jeden Erwerber einzeln geprüft (dies gilt nicht für die Wertgrenze der Immobilie). Wenn eine Immobilie von zwei Erwerbern erworben wird, kann die Befreiung für den einen Erwerber gelten, für den anderen jedoch nicht.
Nachfolgende Erwerbe
Die Grunderwerbsteuer sieht eine Regelung zur Vermeidung der Doppelbesteuerung bei aufeinanderfolgenden Erwerben innerhalb von sechs Monaten vor. Diese Regelung sieht vor, dass die Bemessungsgrundlage um den Betrag gemindert wird, auf den zuvor bereits Grunderwerbsteuer erhoben wurde.
Beispiel 1
A erwirbt Anfang 2020 eine Immobilie für 350.000 € und zahlt 21.000 € an Grunderwerbsteuer (6%).
Innerhalb von 6 Monaten verkauft A die Immobilie für 360.000 € an B. B zahlt folgende Grunderwerbsteuer: 6% * (360.000 € - 350.000 €) = 600 €.
Diese Kumulierungsregelung findet keine Anwendung, wenn eine Wohnung unter Inanspruchnahme der Erstkäuferbefreiung (0%) erworben wurde.
Wurde die Immobilie unter Anwendung des Tarifs 2% erworben, wird anstelle der Minderung der Bemessungsgrundlage eine Steuerermäßigung gewährt.
Beispiel 2
A erwirbt die Immobilie Anfang 2021 und zahlt folgende Grunderwerbsteuer: 2% * 350.000 € = 7.000 €.
Bei der anschließenden Erwerbung durch B, der die Wohnung nicht als Hauptwohnsitz nutzen wird, innerhalb von 6 Monaten, schuldet B eine Grunderwerbsteuer in Höhe von: 8% * 360.000 € = 28.800 €. Davon wird die bei der früheren Erwerbung durch A gezahlte Grunderwerbsteuer abgezogen, sodass B unter dem Strich zahlt: 28.800 € - 7.000 € = 21.800 €.
Der Zweck dieses Vermerks besteht darin, ein Schema zu skizzieren. Aus Gründen der Lesbarkeit wurde daher eine Vereinfachung vorgenommen. Die VWG haftet daher nicht für die Folgen von Maßnahmen, die aufgrund dieses Vermerks ergriffen oder nicht ergriffen werden.