Hof Amsterdam heeft beslist dat een zelfstandig bruikbare verdieping niet een aparte woning is.
Tijdelijke verhuur
De casus betreft de eigenaar van een woning die bestaat uit 3 verdiepingen (souterrain, begane grond en eerste verdieping). De eerste verdieping beschikt over een eigen keuken, badkamer, woonkamer en slaapkamer en is bereikbaar via een centrale opgang (maar er is ook binnenshuis een toegangsdeur). De woningeigenaar verhuurt deze verdieping in 2018 via een platform telkens voor enkele dagen aan toeristen. Het souterrain en de begane grond bewoont hij zelf en kwalificeert fiscaal als zijn eigen woning.
De woningeigenaar heeft in 2018 70% van de WOZ-waarde van de woning aangegeven in box 1 (eigen woningregeling). De andere 30% heeft hij in box 3 (inkomen uit sparen en beleggen) verantwoord, rekening houdend met een waardedruk (leegwaarderatio) van 15%. Deze verwerking is gebaseerd op het uitgangspunt dat de eerste verdieping kwalificeert als een zelfstandig deel van de onroerende zaak.
De Belastingdienst rekent alle verdiepingen tot de eigen woning en berekent het eigen woningforfait op basis van 100% van de WOZ-waarde. Daarnaast rekent de Belastingdienst, op grond van de regeling voor tijdelijke verhuur van – een deel van – de eigen woning, 70% van de huurinkomsten tot het inkomen in box 1 (dat komt neer op een bedrag van € 51.680).
Niet zelfstandig
Het Hof onderschrijft het oordeel van de Rechtbank dat de eerste verdieping onderdeel blijft uitmaken van de woning, die de eigenaar in zijn geheel als hoofdverblijf ter beschikking staat. De eigenaar kon zelf bepalen of hij de verdieping verhuurde of zelf gebruikt. Het daadwerkelijk gebruiken van de eerste verdieping als hoofdverblijf is niet vereist. Ook de omstandigheid dat de eerste verdieping zodanig is ingericht dat die afzonderlijk als woonruimte kan worden verhuurd, doet aan dit oordeel niet af.
De volgende omstandigheden zijn voor het Hof van belang:
- de woning is oorspronkelijk als één woning gebouwd en ziet eruit als een klassiek herenhuis zoals dat veel voorkomt;
- in de civielrechtelijke leveringsakte is sprake van één woning bestaande uit de 3 benoemde bouwlagen;
- uit de vorige omstandigheden volgt dat vanuit historisch en civielrechtelijk oogpunt sprake is van één woning en dat wordt niet anders doordat een deel van de woning geschikt is gemaakt voor zelfstandige verhuur. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de werkzaamheden om de woning geschikt te maken voor de verhuur niet van bouwkundige aard waren. In wezen is alleen voorzien in een kookgelegenheid en een extra deur met slot.
Tussen partijen is niet in geschil dat de verhuur van de eerste verdieping kwalificeert als tijdelijke terbeschikkingstelling aan derden.