31-05-2021

Leegwaarderatio voor appartementen in een complex

Hof Arnhem-Leeuwarden heeft beslist dat de leegwaarderatio van toepassing is op de waardering van een deel van de appartementen in een zorgcomplex.

Box 3

Het gaat om de waardering van een zorgcomplex in het kader van het inkomen uit sparen en beleggen (box 3). De hoofdregel is dat moet worden gewaardeerd op de waarde in het economisch verkeer (WEV).

Voor woningen stelt de wet de WEV gelijk aan de WOZ-waarde. Maar ten aanzien van verhuurde woningen pakt die waarde vaak te hoog uit. Daarom mag de leegwaarderatio worden gehanteerd. Die leidt tot een waarde, afhankelijk van de hoogte van de jaarhuur tegenover de WOZ-waarde, van 45% tot 85% van de WOZ-waarde. De leegwaarderatio mag worden gehanteerd voor woningen waarop de regels voor huurbescherming van toepassing zijn.

Complex

De belanghebbende in de procedure verhuurde het volledige zorgcomplex aan een BV, die het exploiteerde. De Belastingdienst is van mening dat het complex als geheel, niet zijnde een woning, moet worden gewaardeerd. Deze stelling verwerpt het Hof omdat het gaat om zelfstandige appartementen waarvoor door de gemeente in het kader van de WOZ afzonderlijke beschikkingen zijn afgegeven.

Bovendien beslist het Hof dat de huurbescherming, die van toepassing is op de relatie tussen de BV en de huurders van de appartementen, doorwerkt naar de huurrelatie tussen belanghebbende en de BV.

Voor de berekening van de leegwaardratio moet de WOZ-waarde van elk appartement worden verminderd met € 20.000. Die regel is van toepassing indien de woning onderdeel is van een grotere onroerende zaak, die niet kan worden gesplitst.

Tot het complex horen, naast de appartementen, ook een keuken, restaurant, bibliotheek, kantoren en parkeergarage. Deze onderdelen van het complex worden gewaardeerd op de WEV, die bleek uit een door belanghebbende aangereikt taxatierapport.