Das Gericht Arnheim-Leeuwarden hat entschieden dass die Leerstandsquote für die Bewertung eines Teils der Wohnungen in einem Pflegekomplex gilt.
Kasten 3
Es geht um die Bewertung eines Pflegekomplexes im Rahmen der Einkünfte aus Sparen und Kapitalanlagen (Box 3). Grundsätzlich gilt, dass die Bewertung zum Marktwert (WEV) vorzunehmen ist.
Für Wohnimmobilien setzt das Gesetz den WEV gleich dem WOZ-Wert. Bei vermieteten Wohnimmobilien fällt dieser Wert jedoch häufig zu hoch aus. Daher darf die Leerstandsquote herangezogen werden. Diese führt zu einem Wert, der je nach Höhe der Jahresmiete im Verhältnis zum WOZ-Wert zwischen 45% und 85% des WOZ-Werts liegt. Der Leerstandswert-Koeffizient darf für Wohnungen angewendet werden, für die die Mieterschutzvorschriften gelten.
Komplex
Der Verfahrensbeteiligte vermietete den gesamten Pflegekomplex an eine GmbH, die diesen betrieb. Die Steuerbehörde vertritt die Auffassung, dass der Komplex als Ganzes, da es sich nicht um eine Wohnimmobilie handelt, bewertet werden muss. Das Gericht weist diese Auffassung zurück, da es sich um eigenständige Wohnungen handelt, für die die Gemeinde im Rahmen der WOZ separate Bescheide erlassen hat.
Darüber hinaus entscheidet das Gericht, dass der Mieterschutz, der für das Verhältnis zwischen der BV und den Mietern der Wohnungen gilt, auch auf das Mietverhältnis zwischen dem Betroffenen und der BV durchwirkt.
Zur Berechnung des Leerstandswertquotienten muss der WOZ-Wert jeder Wohnung um 20.000 € gemindert werden. Diese Regel gilt, wenn die Wohnung Teil einer größeren Immobilie ist, die nicht aufgeteilt werden kann.
Zum Komplex gehören neben den Wohnungen auch eine Küche, ein Restaurant, eine Bibliothek, Büros und ein Parkhaus. Diese Teile des Komplexes werden nach dem WEV bewertet, wie aus einem vom Beteiligten vorgelegten Gutachten hervorgeht.