Muss man, wenn man seine eigene Wohnung vermietet, auf die Mieteinnahmen Einkommensteuer zahlen?
Eigenheim
Eine eigene Wohnung ist im Sinne der Einkommensteuer eine Wohnung, die:
- dir aufgrund eines Eigentums- oder dinglichen Rechts zur Verfügung steht und die;
- die du als Hauptwohnsitz nutzt.
Für die Nutzung deiner eigenen Wohnung musst du einen Zuschlag zu deinem Einkommen aus Arbeit und Wohnung (Box 1) hinzurechnen. Dieser Zuschlag, die Pauschale für die eigene Wohnung, wird pauschal auf der Grundlage des WOZ-Wertes der Wohnung festgelegt. Für das Jahr 2018 beträgt der Zuschlag für die meisten Wohnungen 0,75% des WOZ-Wertes. Für WOZ-Werte bis zu 75.000 € gelten niedrigere Zuschlagssätze. Auf den Teil des WOZ-Werts, der 1.060.000 € übersteigt, ist ein Zuschlag von 2,35% zu erheben.
Die Zinsen und Kosten, die Sie für das Darlehen zur Finanzierung Ihrer eigenen Immobilie zahlen, können Sie steuerlich absetzen. Das Darlehen muss dabei jedoch eine Reihe von Voraussetzungen erfüllen, auf die wir im Rahmen dieses Artikels nicht näher eingehen.
Wenn der Zuschlag höher ist als die abzugsfähigen Zinsen und Kosten, musst du auf die Differenz keine Einkommensteuer zahlen. Dieser sogenannte „Hillenaftrek“ wird jedoch ab 2019 schrittweise abgeschafft. abgeschafft.
Befristete Vermietung
Im Eigenheim-Pauschalbetrag sind alle Vorteile enthalten, die Sie durch Ihr Eigenheim genießen. Das Gesetz enthält jedoch eine Zusatzbestimmung, wonach die Einkünfte aus der vorübergehenden Überlassung der Wohnung an Dritte zusätzlich zum Eigenheimfreibetrag besteuert werden. Sie müssen dann in Ihrer Einkommensteuererklärung 70% die Einkünfte aus der vorübergehenden Vermietung zum Eigenheimfreibetrag hinzurechnen.
An der Landgericht Nordholland Es wurde die Frage gestellt, ob dies auch gilt, wenn nicht die gesamte eigene Wohnung zur Verfügung gestellt wird. In dem vom Gericht verhandelten Fall geht es um die Vermietung eines Gartenhauses, das als Nebengebäude zur eigenen Wohnung gehört. Dieses Gartenhaus wurde im Jahr 2015 für 21 Tage an Touristen vermietet. Dies brachte Mieteinnahmen in Höhe von 3.564 € ein. Die Steuerbehörde rechnet davon 70% (2.494 €) dem Einkommen in Box 1 zu und erlegt dafür einen Nachforderungsbescheid auf.
Das Gericht entscheidet jedoch, dass Einkünfte aus der vorübergehenden Vermietung der eigenen Wohnung nach einer wörtlichen Auslegung des geltenden Gesetzestextes nur dann in Box 1 besteuert werden, wenn es sich um die Vermietung der gesamte Wohnung betrifft. Der Nachforderungsbescheid wird daher aufgehoben.
Berufung
Da es sich hierbei um eine grundsätzliche Rechtsfrage handelt, wird die Steuerbehörde Berufung einlegen. Angesichts von Entwicklungen wie Airbnb stehen dabei auch erhebliche Interessen auf dem Spiel. Bis das oberste Gericht entschieden hat, wird die Steuerbehörde die Einkünfte aus der vorübergehenden Vermietung eines Teils Ihrer eigenen Wohnung weiterhin besteuern. Möglicherweise wird sich der Gesetzgeber sogar dafür entscheiden, die Unklarheit für die kommenden Jahre durch eine Gesetzesänderung zu beseitigen.
Wenn Sie von einem positiven Endbescheid profitieren möchten, müssen Sie rechtzeitig (pro forma) Einspruch gegen den/die Einkommensteuerbescheid(e) einlegen, in denen die Einkünfte besteuert werden. Ihr Einspruch muss innerhalb von 6 Wochen nach dem Datum des endgültigen Steuerbescheids bei der Steuerbehörde eingegangen sein. Sie müssen für jedes Steuerjahr einen separaten Einspruch einlegen. Entscheidend ist, dass Sie die Räumlichkeiten vorübergehend vermieten. Und dass die Räumlichkeiten im Rahmen der Eigenheimregelung als Teil Ihrer eigenen Wohnung angesehen werden.