Die Mehrwertsteuer auf bezogene Waren und Dienstleistungen ist abzugsfähig, sofern diese Leistungen von Unternehmern für mehrwertsteuerpflichtige Tätigkeiten genutzt werden. Ist die Mehrwertsteuer abzugsfähig, wenn eine Immobilie für einen bestimmten Zeitraum nicht genutzt wird (Leerstand)?
Bestimmungsgemäße Verwendung
Solange eine erworbene Ware oder Dienstleistung noch nicht tatsächlich genutzt wurde, darf die Mehrwertsteuer auf der Grundlage der vorgesehenen Nutzung abgezogen werden. Sobald die Ware oder Dienstleistung genutzt wird, muss erneut geprüft werden, ob die Mehrwertsteuer abzugsfähig ist. Weicht die tatsächliche Nutzung von der vorgesehenen Nutzung ab, muss der Abzug rückgängig gemacht werden oder ist die Mehrwertsteuer doch noch abzugsfähig.
Es gibt jedoch auch Waren und Dienstleistungen, die unmittelbar zum Zeitpunkt ihres Erwerbs verbraucht werden. Beispiele für solche Leistungen sind die Unterhaltskosten für leerstehende Immobilien (z. B. Heizkosten) und die Kosten, die bei der Suche nach neuen Mietern anfallen.
Ausführliche Erläuterung
Grundsätzlich gilt, dass die Vermietung bzw. Verpachtung von Immobilien von der Mehrwertsteuer befreit ist. Wenn der Mieter das Mietobjekt jedoch zu 90% oder mehr für mehrwertsteuerpflichtige Leistungen nutzt, kann eine Option auf eine mehrwertsteuerpflichtige Vermietung bzw. Verpachtung ausgeübt werden.
Für den Vorsteuerabzug bei Immobilien, die zur Vermietung bestimmt sind, ist daher von Bedeutung, ob der Vermieter beabsichtigt, die Immobilie mehrwertsteuerpflichtig zu vermieten.
Die Oberstes Gericht hat kürzlich entschieden, dass zur Begründung dieses Vorhabens die bloße Möglichkeit einer mehrwertsteuerpflichtigen Vermietung ausreicht. Dadurch kann die Mehrwertsteuer auch dann abgezogen werden, wenn eine mehrwertsteuerpflichtige Vermietung möglich ist, obwohl die Wahrscheinlichkeit dafür gering ist.