In vielen Städten herrscht unter Studierenden eine große Wohnungsnot. Daher kaufen Eltern häufig eine Wohnung, in der ihr studierendes Kind und einige Kommilitonen während ihres Studiums wohnen. Wie lässt sich das steuerlich am besten regeln?
Kind im Schulalter
Charakteristisch für ein studierendes Kind ist, dass es in der Regel nur über ein geringes Einkommen verfügt. Denn Studienbeihilfen gelten steuerlich nicht als Einkommen. Die Einnahmen aus dem Zeitungsaustragen und/oder dem (Neben-)Job gelten hingegen sehr wohl als Einkommen.
Ein Kind, das studiert, verfügt in der Regel auch nicht über viel Vermögen (Ersparnisse).
Wer wird Eigentümer?
Zunächst muss entschieden werden, wer Eigentümer des Studentenwohnheims wird: die Eltern oder das studierende Kind. Für die Eltern lässt sich dies am besten als Kapitalanlage betrachten. Das studierende Kind würde damit seinen Einstieg in den Wohnungsmarkt schaffen.
Eine Bankfinanzierung für den Kauf der Immobilie durch das Kind ist angesichts des Einkommens des Kindes in der Regel nicht möglich. Hierfür muss man sich an die Eltern wenden.
Eltern als Eigentümer einer Studentenwohnung
Sind die Eltern Eigentümer der Studentenwohnung, setzt sich ihre Rendite zum einen aus dem Saldo aus Mieteinnahmen und Kosten und zum anderen aus der Wertsteigerung (oder Wertminderung) der Wohnung zusammen.
Steuerlich gesehen gehört die Studentenwohnung zum Einkommen aus Sparen und Kapitalanlagen (Box 3) der Eltern. Nicht die tatsächliche, sondern eine pauschal festgelegte Rendite, berechnet auf der Grundlage des WOZ-Wertes der Wohnung (gegebenenfalls abzüglich der Finanzierung), bildet die Bemessungsgrundlage für die Besteuerung.
Wenn ihr als Eltern eine GmbH habt, könnt ihr den Kauf der Studentenwohnung mit einem Darlehen der GmbH finanzieren.
Das Kind zahlt Miete für die Nutzung der Wohnung. Soweit das Kind weniger als die marktübliche Miete zahlt, liegt eine Schenkung vor. Diese unterliegt der Schenkungssteuer. Selbstverständlich gilt dies nur, wenn und soweit die Schenkung (zusammen mit etwaigen anderen Schenkungen) den Betrag von Freistellung.
Kind des Eigentümers einer Studentenwohnung
Die Rendite der Eltern besteht dann aus den vom Kind erhaltenen Zinsen. Die Forderung wird bei den Eltern in Box 3 besteuert (siehe dazu oben). Liegt der Zinssatz unter dem marktüblichen Zinssatz, gilt die Differenz als Schenkung, für die Schenkungssteuer zu entrichten ist. Angesichts der aktuellen Hypothekenzinsen muss der marktübliche Zinssatz nicht hoch sein. Die Darlehen müssen jedoch denselben Bedingungen unterliegen wie eine Bankhypothek.
Das studierende Kind zahlt keine Miete, wohl aber die Nebenkosten, die Energiekosten, die Instandhaltungskosten und die Zinsen für das Darlehen der Eltern. Meistens wohnen neben dem Kind noch andere Studenten in der Wohnung. Die Kosten für die Wohnung können dann (teilweise) aus der Miete bestritten werden, die die Mitbewohner an das Kind zahlen. Der Wertzuwachs der Wohnung kommt dem Kind zugute (das jedoch auch das Risiko eines Wertverlusts trägt).
Wenn die Wohnung des studierenden Kindes als steuerlich anerkannte Eigenwohnung gilt, dürfen die Eltern dem Kind in den meisten Fällen 100.000 € steuerfrei für den Erwerb der Wohnung schenken.
Darüber hinaus muss das Kind den Eigenheimzuschlag zu seinem Einkommen in Box 1 hinzurechnen, und die Finanzierungszinsen dürfen abgezogen werden. Angesichts des geringen Einkommens wird dieser Abzug (praktisch) nicht zu einer Einkommensteuerrückerstattung führen. Soweit ein Verlust entsteht, kann dieser möglicherweise mit künftigen positiven Einkünften verrechnet werden.
Eigenheim
Die Wohnung gilt für das Kind steuerlich als Eigenheim, wenn:
- das Kind aufgrund von Eigentum oder eines dinglichen Rechts Anspruch auf die Wohnung hat und
- die Wohnung als seinen Hauptwohnsitz nutzt.
Wenn das Kind alleiniger Eigentümer der Wohnung wird, ist die erste Voraussetzung erfüllt. Wird das Kind teilweise ungeteilter Eigentümer, ist die Voraussetzung nur für diesen Teil erfüllt.
Das studierende Kind wohnt tatsächlich in der Wohnung. Diese ist daher sein Hauptwohnsitz. Wenn auch Kommilitonen in der Wohnung wohnen, stellt sich die Frage, ob die gesamte Wohnung für das Kind als Hauptwohnsitz gilt. Dies ist nur dann der Fall, wenn die Studierenden einen gemeinsamen Haushalt führen. Oft ist dies der Fall, da Wohnzimmer, Küche und Sanitäranlagen gemeinsam genutzt werden.
Die Miete, die das Kind von seinen Kommilitonen erhält, ist steuerfrei, solange der erhaltene Betrag unter 5.164 € pro Jahr liegt. Siehe auch unseren Artikel Steuerpflichtige.
Was ist vorteilhaft?
Das ist möglich unsere Berater das durchrechnen. Neben der finanziellen Situation der Eltern und des studierenden Kindes müssen dabei eine Reihe von Umständen berücksichtigt werden.