“Nieuwe box 3-heffing maakt vakantiehuis stuk duurder” kopt het FD op 1 augustus. Wat is er aan de hand?
Het gaat om het wetsvoorstel Wet werkelijke rendement box 3, dat demissionair staatssecretaris Van Rij net voor zijn vertrek voor advies naar de Raad van State (RvS) heeft gestuurd. Of deze voorstellen ongewijzigd van kracht zullen worden is dus nog behoorlijk onzeker. Naast het advies van de RvS moet het wetsvoorstel uiteraard nog de hele Parlementaire gang doormaken. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2027 (maar de vraag is of dat wel haalbaar zal zijn).
Huidige forfaitaire box 3
Een vakantiehuis wordt belast als inkomen uit sparen en beleggen (box 3). Dit inkomen wordt op dit moment forfaitair bepaald op (ongeveer) 6% van de (WOZ-)waarde van het vakantiehuis. De werkelijk ontvangen huur en de waardestijging van het vakantiehuis blijven volledig buiten beschouwing (een waardedaling uiteraard ook).
Als voor de aanschaf van de woning een schuld is aangegaan, mag ongeveer 2,5% van de schuld op het box 3-inkomen in mindering worden gebracht.
Werkelijk rendement
De Hoge Raad heeft op 24 december 2021 bepaald, en dit in juni 2024 nog eens overduidelijk herhaald, dat het inkomen in box 3 niet hoger mag zijn dan het met de vermogensbestanddelen daadwerkelijk behaalde rendement. In juni heeft de Hoge Raad tevens aangegeven hoe dit daadwerkelijke behaalde rendement moet worden bepaald.
De door de Hoge Raad geformuleerde regels gelden tot het moment waarop de nieuwe wet ingaat. Met dien verstande dat je er tot die tijd voor kunt kiezen om het in de wet geregelde forfaitaire rendement te belasten.
Voor vastgoed is in het wetsvoorstel geregeld dat de directe inkomsten (bijvoorbeeld huur) worden belast, onder aftrek van onderhoudskosten en op voor de aanschaf van het vastgoed betaalde rente. Daarnaast wordt bij verkoop van de woning de gerealiseerde vermogenswinst belast. Voor de bepaling van de directe inkomsten wordt onderscheiden tussen:
- vastgoed dat voor 90% of meer van het jaar wordt verhuurd: worden de daadwerkelijke huurinkomsten (minus kosten) belast;
- vastgoed dat het hele jaar niet wordt verhuurd: wordt het inkomen bepaald op 2,65% van de (WOZ-)waarde;
- overig vastgoed: het inkomen is gelijk aan het hoogste van de daadwerkelijke huurinkomsten (minus kosten) en 2,65% van de (WOZ-)waarde.
Conclusie (voorlopig)
Helder is dat de belastingdruk op een vakantiewoning flink omhoog gaat als het wetsvoorstel zo wordt ingevoerd. Of het wetsvoorstel zo wordt ingevoerd, is vanzelfsprekend een politieke beslissing. Het FD constateert, naar aanleiding van gegevens van het Kadaster, dat het wetsvoorstel zijn schaduw al vooruit werpt in de vorm van dalende koopprijzen van vakantiewoningen. De NOB heeft er in haar commentaar op gewezen dat de forfaitaire heffing van 2,65 (fors hoger dan de bijtelling van 0,35% voor eigen woningen) wel eens in strijd met het Europese recht kan zijn.