Huurkorting: de Hoge Raad is aan zet

Een aantal rechtbanken en gerechtshoven heeft inmiddels beslist in zaken over huurkorting tijdens de coronacrisis. We schrijven er over in de artikelen die je hieronder aantreft. Rechtbank Limburg heeft recent besloten om prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad.

Heineken

De zaak betreft Heineken Nederland BV, dat vastgoed huurt en doorverhuurt aan de exploitant van een horecabedrijf. Heineken heeft besloten aan de exploitant van het horecabedrijf de huur van de maanden april en mei 2020 kwijt te schelden als tegemoetkoming met het oog op de beperkende maatregelen die de overheid de horeca heeft opgelegd in verband met de coronacrisis.

Heineken vraagt de verhuurder van het pand hier ook in bij te dragen door akkoord te gaan met de doorbelasting van één van deze twee maanden. Dit geschiedt door middel van inhouding van 1/6e van de maandhuur op de huren van de maanden juli tot en met december 2020. Heineken effectueert dit voorstel zelf door aan de verhuurder minder huur te betalen.

De verhuurder is van mening dat Heineken “cadeautjes uitdeelt”. Nergens is in de rechtszaak uit gebleken dat de exploitant van de horecazaak Heineken heeft gevraagd om de huurkorting. Bovendien exploiteert de verhuurder zelf ook horecazaken, waarvan hij de panden in eigendom heeft en waarvoor hij geen korting op zijn hypotheeklasten krijgt. Met de door Heineken deels aan hem doorberekende huurkorting ondersteunt hij zijn concurrent.

Vragen aan de Hoge Raad

De Rechtbank Limburg ziet een zekere maatschappelijke behoefte om de enorme schade van de coronamaatregelen te verdelen tussen huurders en verhuurders. Maar het is de Rechtbank niet duidelijk hoe dat juridisch vorm gegeven kan en mag worden. De vragen die de Rechtbank stelt aan de Hoge Raad luiden:

1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek (in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW)?
2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
3. Of vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Totdat de Hoge Raad heeft beslist, blijft de rechtspraak van de rechtbanken en gerechtshoven leidend. Hopelijk geeft de Hoge Raad snel duidelijkheid.