01-07-2020

BTW-aftrek tijdens leegstand

De BTW op ingekochte goederen en diensten is aftrekbaar indien en voor zover deze prestaties door ondernemers worden gebruikt voor met BTW belaste activiteiten. Is de BTW aftrekbaar wanneer onroerend goed enige tijd niet wordt gebruikt (leegstand)?

Beoogd gebruik

Zo lang een ingekocht goed of dienst nog niet daadwerkelijk is gebruikt, mag de BTW worden afgetrokken op basis van het beoogde gebruik. Zodra het goed of de dienst wordt gebruikt, moet opnieuw worden bekeken of de BTW aftrekbaar is. Als het daadwerkelijke gebruik afwijkt van het beoogde gebruik, moet de aftrek worden teruggedraaid of is de BTW alsnog aftrekbaar.

Er zijn echter ook goederen en diensten die direct worden verbruikt op het moment waarop ze worden verworven. Voorbeelden van dergelijke prestaties zijn de instandhoudingskosten van onroerend goed dat leegstaat (bijvoorbeeld kosten voor verwarming) en de kosten die worden gemaakt voor het zoeken van nieuwe huurders.

Ruime uitleg

De hoofdregel is dat de (ver)huur van onroerend goed is vrijgesteld van BTW. Maar als de huurder het gehuurde voor 90% of meer gebruikt voor met BTW belaste prestaties kan worden geopteerd voor met BTW belaste (ver)huur.

Voor de aftrek van BTW ten aanzien van onroerend goed dat bestemd is voor de verhuur, is daardoor van belang of de verhuurder het voornemen heeft om belast met BTW te verhuren.

De Hoge Raad heeft onlangs uitgemaakt dat voor de onderbouwing van dit voornemen voldoende is dat de mogelijkheid bestaat om belast met BTW te verhuren. Daardoor kan de BTW ook worden afgetrokken wanneer met BTW belaste (ver)huur mogelijk is, hoewel de kans daarop klein is.