Woning in BV: WOZ-waarde

Gepubliceerd op: 18 juli 2023

Hof Amsterdam beslist dat voor de waardering van de aandelen in een BV ten aanzien van de tot het vermogen van de BV behorende woningen de WOZ-waarde moet worden gehanteerd.

Geen BOR

Het eerste discussiepunt betreft de vraag of de door de BV verhuurde woningen kwalificeren als een materiële onderneming. Als dat het geval is, mag op de verkrijging van de (certificaten van) aandelen in de BV de bedrijfsopvolgingsfaciliteit (BOR) worden toegepast in het kader van de schenkbelasting.

Deze voorwaardelijke vrijstelling mag de ontvangster van de geschonken aandelen echter niet toepassen omdat die er niet in slaagt om aannemelijk te maken dat is voldaan aan de criteria “arbeid-plus” en het “rendement-plus”: dat ten aanzien van de woningen met meer dan gebruikelijk arbeid een meer dan gebruikelijk rendement wordt behaald.

WOZ-waarde

Waardering op de WOZ-waarde geldt als de verplicht te hanteren waardering van woningen in het kader van de erf- en schenkbelasting. De Belastingdienst is van mening dat deze waarderingsregel alleen geldt voor woningen die behoren tot het privévermogen van de schenker. Derhalve niet voor de woningen van een BV, waarvan de aandelen worden geschonken. Het Hof leidt echter uit doel en strekking van de wet af dat de waarderingsregel overeenkomstig moet worden toegepast en dat daarbij tevens op basis van de leegwaarderatio rekening moet worden gehouden met de waardedruk die het gevolg is van de omstandigheid dat de woningen worden verhuurd (inmiddels is dit laatste wat minder interessant omdat voor de meeste gevallen de leegwaarderatio gelijk is aan 100% van de WOZ-waarde).

Belastinglatentie

Bij de waardering van de (certificaten van de) aandelen moet ook rekening worden gehouden met de latente vennootschapsbelasting over het verschil tussen de werkelijke waarde en de boekwaarde van de woningen. Op dit punt volgt het Hof de belastingbetaler niet. Die had de vennootschapsbelastinglatentie gesteld op 25%, het nominale tarief dat in het betreffende jaar gold voor de vennootschapsbelasting. Het Hof gaat niet mee in het argument dat (een deel van) de woningen moet worden verkocht om de schenkbelasting te voldoen. Daarnaast overweegt het Hof dat de heffing van vennootschapsbelasting kan worden voorkomen door middel van toepassing van de herinvesteringsreserve. Het Hof komt op een latente vennootschapsbelasting van 15%, hetgeen aansluit bij het standpunt van de Belastingdienst en, volgens het Hof, ook de in het betreffende jaar (2015) gangbare praktijk is.

Andere artikelen

Wat is woon-werkverkeer?

Hof Den Haag heeft zich uitgelaten over de vraag wat in het kader van de loonbelasting moet worden verstaan onder woon-werkverkeer.