De verhuur van onroerend goed is vrijgesteld van BTW. Alleen wanneer het gehuurde voor 90% of meer wordt gebruikt voor prestaties waarvoor de huurder recht heeft op aftrek van BTW, kunnen huurder en verhuurder er samen voor kiezen de huur te belasten met BTW (de “optie voor belaste verhuur”, die kan worden verwerkt in de huurovereenkomst). Verhuur aan particulieren en aan van BTW vrijgestelde ondernemers is dus altijd vrijgesteld van BTW.
Toch in de BTW
In de BTW wordt aan belaste prestaties het recht gekoppeld om de BTW op inkomende prestaties af te trekken. Het kan dan ook erg interessant zijn om te zoeken naar manieren om het ter beschikking stellen van onroerend goed niet als van BTW vrijgestelde verhuur te laten kwalificeren.
Bij sportaccommodaties (bijvoorbeeld bij nieuwbouw of bij de aanleg van kunstgrasvelden) gebeurt dit door de prestatie zodanig uit te breiden dat die kwalificeert als het geven van gelegenheid tot sportbeoefening. Een extra BTW-voordeel is er dan doordat de prestatie wordt belast tegen het lage BTW-tarief (6%).
De verhuur van ander onroerend goed ontloopt de vrijstelling indien de prestatie zodanig kan worden omgevormd, dat voor de heffing van BTW sprake is van meer dan verhuur (dit wordt ook wel aangeduid als verhuur plus, uiteraard wel belast tegen het normale BTW-tarief van 21%).
Verhuur of verhuur plus
De vraag of sprake is van verhuur plus is aan de orde in een uitspraak van Hof ‘s-Hertogenbosch. Die betreft de verhuur van opslagruimten aan particulieren en ondernemers. In een door de exploitant gehuurde voormalige stal zijn zeecontainers en houten containers geplaatst, die kunnen worden gehuurd. De exploitant zorgt voor de bewaking van de panden en de gebruikers kunnen gratis gebruik maken van een bestelbus of aanhangwagen. De gebruikers mogen alleen in de panden komen voor laden en lossen en de openingstijden zijn beperkt. De opslagruimte mag door de huurder niet aan derden ter beschikking worden gesteld.
Het Hof volgt de Rechtbank Zeeland-West-Brabant in haar oordeel dat de prestatie voor de BTW kwalificeert als van BTW vrijgestelde verhuur van onroerend goed (niet als met BTW belaste verhuur plus). De met de gebruikers gesloten overeenkomst voorziet namelijk, zo constateert het Hof, in essentie in de opslag van de goederen van de gebruikers door het recht te bieden op het exclusieve gebruik van een afzonderlijke afgebakende ruimte. Aan deze essentie van de gesloten overeenkomst doet niet af de beperking van de toegang tot het gehuurde tot de vastgestelde openingstijden. En overige prestaties kwalificeert het Hof als bijkomende diensten, die niet tot gevolg hebben dat de prestatie anders kwalificeert dan als van BTW vrijgestelde verhuur van onroerend goed (de prestatie kwalificeert niet als verhuur plus).