Bij vastgoed in het buitenland is het van belang om stil te staan bij de belastingheffing in het land waar de onroerende zaak is gelegen. Bij verhuur van de onroerende zaak is ook het btw aspect iets waar je fiscaal aan moet denken. Wat betreft box 3 wordt gesteld dat het vakantiehuis in privé een stuk duurder wordt, maar wat is hier de invloed van?
Inkomstenbelasting in het buitenland
Het vakantiehuis in het buitenland wordt (vrijwel altijd) belast in het land daar waar de onroerende zaak is gelegen. Hiervoor verwijzen wij naar een adviseur in het betreffende land.
De afspraken tussen Nederland en het betreffende buitenlandse land zijn  meestal opgesteld in een belastingverdrag tussen de twee partijen.
BTW bij verhuur
De verhuur van vastgoed in Nederland wordt in eerste instantie niet belast met BTW. Maar wanneer het gaat om korte verblijven, is dit wel het geval. In het buitenland beslist de buitenlandse Belastingdienst over de omzetbelasting van de verhuurinkomsten. Ook daarvoor verwijzen wij naar een adviseur in het buitenland.
Inkomstenbelasting in Nederland
De tweede woning, of deze in Nederland of in het buitenland staat, wordt in eerste instantie forfaitair belast als inkomen uit sparen en beleggen met (ongeveer) 6% van de (WOZ-) waarde van de onroerende zaak. Waarbij de (eventuele) schuld met (ongeveer) 2,5% in mindering mag worden gebracht. De ontvangen huur, betaalde rente, kosten voor onderhoud en waardestijgingen zijn nog niet relevant voor de overbruggingswet. Wanneer het werkelijke rendement lager is, wordt echter wel maximaal het werkelijke rendement belast.
Om dubbele belastingheffing te voorkomen, bij vastgoed in het buitenland, wordt in Nederland vermindering van de box 3-belasting verleend. Deze vermindering wordt berekend op basis van de (WOZ-) waarde, de eventuele schuld en het forfaitaire rendement dat is berekend over de andere vermogenscategorieën.
Samenvattend wordt de woning in het buitenland in eerste instantie belast via de Nederlandse box 3-heffing. Daartegenover een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting. In de meeste gevallen ontstaat toch enige Nederland heffing. Hieronder volgt de uitleg in euro’s.
| 1-1-2024 | Forfaitair% | Rendement | |
| Spaargeld | € 100.000 | 1,03% | € 1.030 |
| Aandelenportefeuille | 75.000 | 6,04% | 4.530 |
| Tweede huis buitenland | 220.000 | 6,04% | 13.288 |
| Schuld tweede huis buitenland | -120.000 | 2,47% | – 2.964 |
| Schuldendrempel (bij fiscaal partnerschap) | – 6.800 | 2,47% | 168 |
| Rendementsgrondslag | 281.800 | 16.052 | |
| Heffingvrije vermogen (bij fiscaal partnerschap) | – 114.000 | ||
| Grondslag sparen en beleggen | 167.800 |
| Rendementspercentage | 16.052 | / | 281.800 | = | 5,70% |
| Voordeel uit sparen en beleggen | 167.800 | * | 5,7% | = | € 9.558 |
| Belasting box 1 | 9.558 | * | 36% | = | 3.441 |
| Vermindering ter voorkoming van dubbele belasting | -2.249 | ||||
| Totaal belasting box 3 | 1.192 | ||||
| Rendement buitenlandse bezittingen | 13.288 | – | 2.796 | = | 10.492 |
| Aftrek elders belast | (10.492/16.052) | * | 3.441 | = | 2.249 |
De verwachting is dat per 1 januari 2027 de nieuwe wet ‘werkelijk rendement box 3’ in werking zal treden. Voor vastgoed is geregeld dat de directe inkomsten worden belast, onder aftrek van onderhoudskosten en betaalde renten. Daarnaast wordt bij verkoop de gerealiseerde vermogenswinst belast. Wanneer het vakantiehuis niet wordt verhuurd wordt het inkomen bepaald op 2,65% van de (WOZ-)waarde. Tegenover (ongeveer) 6% van de huidige overbruggingswet. Verschillende instanties hebben erop gewezen dat de aankomende heffing van 2,65% in strijd zou kunnen zijn met het Europese recht.
Conclusie
Geconcludeerd kan worden dat bij aankoop van vastgoed in het buitenland gedacht moet worden aan de inkomstenbelasting in het buitenland, de inkomstenbelasting in Nederland en de BTW. Voor de inkomstenbelasting in het buitenland en de BTW verwijzen wij naar een adviseur in het betreffende land.