Op 19 mei 2025 is het wetsvoorstel “Wet werkelijk rendement box 3” ingediend bij het Parlement. Beoogde ingangsdatum: 1 januari 2028. Hoe wordt vastgoed in dit wetsvoorstel belast?
Werkelijk rendement op vastgoed
Zoals de naam van het wetsvoorstel al aangeeft, wordt het werkelijk rendement belast. In het wetsvoorstel geschiedt dat op basis van een zogeheten vermogensaanwasbelasting. Maar voor vastgoed wordt daarvan afgeweken door de toepassing van een vermogenswinstbelasting. Dat betekent dat niet-gerealiseerde vermogenswinsten op vastgoed tussentijds niet worden belast.
3 situaties
Het wetsvoorstel onderscheidt voor de bepaling van het werkelijk rendement op vastgoed in de volgende drie situaties:
- vastgoed dat het hele jaar (90% of meer van het jaar) is verhuurd;
- vastgoed dat het hele jaar niet is verhuurd;
- vastgoed dat voor minder dan 90% van het jaar is verhuurd.
Hele jaar verhuurd
Wanneer het vastgoed gedurende 328 (in een schrikkeljaar 329) of meer dagen is verhuurd, wordt de werkelijk huuropbrengst jaarlijks belast. Tot de werkelijke huuropbrengst horen naast de kale huurprijs ook vergoedingen voor nutsvoorzieningen, servicekosten en energieprestatievergoedingen. Naast huur kan ook sprake zijn van pachtinkomsten of andere gebruiksvergoedingen.
Op de werkelijke huuropbrengst mogen de onderhoudskosten en ander periodieke kosten in mindering worden gebracht. Verbeteringskosten worden in aanmerking genomen bij het bepalen van de vermogenswinst (zie hierna).
Niet verhuurd
Wanneer het vastgoed het gehele jaar niet is verhuurd, wordt het inkomen bepaald op 3,35% van de waarde van het vastgoed (dit bijtellingspercentage wordt voor 5 jaar vastgesteld). Dit wordt aangeduid als de vastgoedbijtelling. Naast de vastgoedbijtelling worden niet ook nog werkelijk gerealiseerde inkomsten (bijvoorbeeld huur voor de korte periode waarin is verhuurd) tot het inkomen gerekend.
De vastgoedbijtelling wordt niet in aanmerking genomen voor de periode waarin het vastgoed in aanbouw is omdat dan feitelijk geen gebruik van het vastgoed kan worden gemaakt. Er zullen nog situaties worden geformuleerd, die gelijk worden gesteld aan vastgoed in aanbouw, zoals bijvoorbeeld wanneer het vastgoed onbewoonbaar is door brand of door een ingrijpende verbouwing.
Gemengd gebruik
Wanneer het vastgoed voor minder dan 90% van het jaar is verhuurd, wordt jaarlijks belast het hoogste van:
- de huuropbrengst of;
- de vastgoedbijtelling.
In de parlementaire toelichting op het wetsvoorstel treffen we het volgende voorbeeld aan.
Alex is eigenaar van een woning met een WOZ-waarde van € 300.000. In 2028 verhuurt hij de woning gedurende een half jaar, met een huuropbrengst van € 15.000. De onderhoudskosten bedragen € 2.000 en de kosten van verbetering € 4.000.
De vastgoedbijtelling bedraagt voor 2028: 3,35% * € 300.000 = € 10.050. Dat is minder dan de huurinkomsten (€ 15.000). Het inkomen in box 3 bedraagt daarom € 15.000, verminderd met de onderhoudskosten van € 2.000. De kosten van verbetering zijn niet aftrekbaar, maar worden in aanmerking genomen wanneer bij de verkoop van de woning de vermogenswinst wordt bepaald.
Vermogenswinst
Zoals gezegd, worden (niet-gerealiseerde) vermogenswinsten op vastgoed niet jaarlijks belast. Zodra de vermogenswinst wordt gerealiseerd, wordt deze wel belast. De vermogenswinst wordt gerealiseerd bijvoorbeeld bij verkoop van het vastgoed of wanneer het vastgoed van box 3 naar box 1 wordt verplaatst.
Het gaat dan om de waardeontwikkeling vanaf 1 januari 2028 (de ingangsdatum van het wetsvoorstel). Bij woningen wordt voor de waardeontwikkeling aangesloten bij de WOZ-waarde. Voor het andere vastgoed bij de waarde in het economisch verkeer. De kosten van verbetering van het vastgoed mogen bij het bepalen van de vermogenswinst in aanmerking worden genomen (uiteraard voor zover die kosten na 1 januari 2028 zijn gemaakt). De kosten van verbetering zullen dan uiteraard wel bewezen moeten worden op het moment waarop de vermogenswinst wordt gerealiseerd.
Tot 1 januari 2028
Het is de bedoeling dat de nieuwe wetgeving op 1 januari 2028 van kracht wordt. Of die datum wordt gehaald, is uiteraard afhankelijk van het tempo waarin de Tweede en Eerste Kamer het behandelen.
Tot 1 januari 2028 is er keuze uit minst slechte van:
- het inkomen bepaald op basis van het forfait;
- met de mogelijkheid om het tegenbewijs te leveren dat het werkelijk behaalde rendement lager is dan het forfait.
Het forfait voor andere bezittingen dan banktegoeden is voor 2025 voorlopig vastgesteld op 5,88% (het definitieve forfait wordt begin 2026 vastgesteld op basis van de werkelijke rendementen in 2025). Er zijn voornemens om het forfait voor 2026 te verhogen met 1,9%-punt (uit budgettair oogpunt). Dat zou (voorlopig) neerkomen op een forfait van: 5,88% + 1,9% = 7,78%.
Een voor vastgoed belangrijk verschil met de per 2028 in te voeren regeling is dat bij het tegenbewijs tot en met 2027 WEL rekening wordt gehouden met (on)gerealiseerde waardestijgingen van het vastgoed en GEEN rekening wordt gehouden met kosten.