De Rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft geoordeeld in een zaak waarin de Belastingdienst stelt dat de verhuur van appartementen niet met BTW wordt belast.
Verkoop of short stay verhuur
De zaak betreft een naar 5 appartementen omgebouwde monumentale boerderij. De BV die het project uitvoert heeft aanvankelijk de bedoeling om de appartementen te verkopen. Aangezien sprake is van bestaand vastgoed, zou dat een van BTW vrijgestelde handeling zijn. Daardoor is de BTW die drukt op de (ver)bouwkosten niet aftrekbaar is.
In 2022 besluit de BV de appartementen niet te verkopen, maar volledig gemeubileerd en gestoffeerd te gaan verhuren, gericht op tijdelijke huurders zoals expats en studenten. In de prospectus zegt de BV daarover: “Gezien het unieke karakter van het totale Object en de ontwikkeling van de Gemeente Veldhoven en ASML in het bijzonder … kiest … er thans voor de woningen op “short-stay” basis te gaan verhuren en exploiteren.”.
Hotel- of vakantiebestedingsbedrijf
De verhuur van woningen is vrijgesteld van BTW. Dat is anders indien de verhuur geschiedt:
- in het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf;
- aan personen die daar slechts voor een korte periode verblijf houden.
De rechtbank stelt vast dat de BV geen hotel- of vakantiebestedingsbedrijf is. Maar activiteiten die een soortgelijke functie hebben vallen ook onder de uitzondering op de BTW-vrijstelling. Dan moet het gaan om verblijfsruimten die zijn toegerust om er kort in te verblijven, zonder dat de huurder is belast met de zorg voor de inventaris.
De rechtbank overweegt dat de BV aannemelijk maakt dat zij het voornemen had om de appartementen voor korte duur (niet meer dan 6 maanden) te verhuren, volledig gemeubileerd, zonder dat de huurder belast is met de zorg voor de inventaris. Daarmee treedt de BV, aldus de rechtbank, in concurrentie op de markt van hotel- en vakantiebestedingsbedrijven. De omstandigheid dat hotel- en vakantiebedrijven in het algemeen een kortere minimum afnameduur hanteren, doet daaraan niet af (waarbij de rechtbank overweegt dat ook niet is gebleken dat hotel- en vakantiebestedingsbedrijven nooit contracten aangaan voor – maximaal – zes maanden).
De rechtbank concludeert dat de BV de appartementen belast met BTW verhuurt, zodat de Belastingdienst het verzoek om teruggave van de op de (ver)bouw drukkende BTW moet honoreren.
In deze zaak heeft de BV haar bedoeling om short stay te verhuren uitgebreid onderbouwd. Dat dit van belang is, blijkt onder andere uit een zaak die we beschrijven in ons artikel Short stay niet voldoende onderbouwd. Van belang is daarnaast dat de rechtbank niet enkel kijkt naar de (beoogde) maximale duur van de huurcontracten (6 maanden), maar vooral ook of in concurrentie wordt getreden met het hotel- en vakantiebestedingsbedrijf.
Herziening op investeringsdiensten
Voor verbouwingen, zoals in de door de rechtbank berechte zaak, die met ingang van 1 januari 2026 in gebruik worden genomen, gaat de nieuwe herzieningsregeling voor investeringsdiensten gelden. Op grond van die regeling moet de ter zake van investeringsdiensten afgetrokken BTW (deels) alsnog worden afgedragen indien het verbouwde vastgoed binnen 10 jaar na (hernieuwde) ingebruikname vrijgesteld van BTW wordt gebruikt.