26-11-2019

Leegstand vakantiewoning en BTW

De kortdurende verhuur van een vakantiewoning wordt belast met BTW. Je draagt over de huur BTW af tegen het verlaagde tarief (9%). De BTW, die je betaalt bij de aanschaf van de vakantiewoning en de op de kosten van de woning drukkende BTW, trek je af voor zover je de woning belast met BTW exploiteert.

Belast gebruik?

Wanneer je de vakantiewoning verhuurt en daarvoor een vergoeding betaalt, is sprake van met BTW belast gebruik.

Maar wanneer je de vakantiewoning zelf gebruikt, kun je aan jezelf uiteraard geen vergoeding betalen. Daardoor is geen sprake van een met BTW te belasten prestatie. In de wet wordt privegebruik van goederen fictief aangemerkt als een met BTW te belasten presatie, maar die geldt niet ten aanzien van het privegebruik van onroerend goed.

Leegstand

Het lukt meestal niet om je vakantiewoning gedurende het hele jaar te verhuren. De woning staat dan ook gedurende een zekere tijd leeg. Voor de BTW levert dat de vraag op of de periode van leegstand toegerekend mag worden aan de met BTW belaste verhuur. Als dat het geval is, kun je een groter deel van de BTW op de aanschaf van de woning en op de kosten aftrekken.

Evenredig toerekenen

Hof Arnhem-Leeuwarden heeft onlangs beslist dat de periode van leegstand van een vakantiewoning zowel moet worden toegerekend aan de perioden waarin de woning met BTW belast wordt verhuurd als aan de perioden van privegebruik.

Dit leidt het Hof af uit de door de eigenaar van de vakantiewoning gesloten beheer- en verhuurovereenkomst. Die bepaalt dat de eigenaar de woning tijdens perioden van leegstand zelf mag gebruiken. Daardoor staat de woning gedurende de leegstand niet (uitsluitend) ter beschikking voor met BTW belast gebruik.

Met de inhoud van de overeenkomst(en), die je met het oog op de exploitatie van je vakantiewoning sluit, kun je derhalve de mate van BTW-aftrek enigszins in je voordeel beinvloeden.

Oud recht

De uitspraak van het Hof betreft overigens oud recht. Op dit moment wordt privegebruik van vastgoed niet als een fictieve prestatie aangemerkt. De BTW, die drukt op de aanschaf van de woning, mag niet worden afgetrokken in zoverre de woning prive (of voor vrijgestelde activiteiten) wordt gebruikt.

In het jaar waarop de uitspraak van het Hof betrekking heeft, werd het privegebruik wel belast. Voor de bepaling van de heffingsgrondslag was de toerekening van de periode van leegstand van belang. Wij zien geen aanleiding dat de uitspraak van het Hof onder huidig recht niet eveneens leidend is.