Selecteer een pagina

De truc met het huis

huis fictieve verkrijging VWGNijhof

De “truc met het huis” houdt in dat de ouder(s) het huis aan een (of meer) kind(eren) verkopen onder het voorbehoud dat ze er mogen blijven wonen. Dit voorbehoud leidt er toe dat de koopsom aanzienlijk lager is dan de vrije economische waarde van het huis. Na het overlijden van de ouder(s) wordt(worden) het(de) kind(eren) vanzelf volledig eigenaar.

Ficties

De Successiewet zit vol met fictiebepalingen. Onlangs beschreven we in een artikel een dergelijke situatie, waarin de Hoge Raad het kromme resultaat van de fictie recht uiteindelijk boog. Hetzelfde rechtscollege oordeelde onlangs over een situatie van een fictieve verkrijging in verband met een te lage huur voor een woning.

Casus

Deze zaak betreft een mevrouw, die in juli 2010 haar woning verkoopt aan haar zoon, die uiteraard ook haar (toekomstige) erfgenaam is, voor € 117.500. Dit is de door middel van taxatie vastgestelde onderhandse waarde van de woning in verhuurde staat.
Op dezelfde dag sluiten moeder en zoon een huurovereenkomst op grond waarvan moeder de woning van zoon huurt voor een huurprijs van € 650 per maand. Deze huurprijs is gelijk aan de door een taxateur vastgestelde economische huurwaarde van de woning (de economische huurwaarde was vastgesteld op € 7.800 per jaar, wat gelijk is aan € 650 per maand).

Niks aan het handje …

… zou je zo op het eerste gezicht tenminste zeggen. Zoon betaalt de economische waarde van de woning. En moeder betaalt dezelfde huur als een derde zou betalen. Niemand wordt bevoor- of benadeeld. De (ver)koop van de woning ledit dan ook niet tot heffing van schenkbelasting. Uiteraard is de zoon wel overdrachtsbelasting verschuldigd.

In 2011 overlijdt moeder. De woning behoort echter niet tot haar nalatenschap, want die is vóór haar overlijden verkocht. Tot haar nalatenschap behoort wel de koopsom van € 117.500 (voor zover die niet door haar is opgemaakt of is weggeschonken).
Zou de woning tot haar nalatenschap hebben behoord, dan was die naar de WOZ-waarde in de heffing van erfbelasting betrokken. De WOZ-waarde van de woning bedroeg in 2011: € 216.000.

Fictieve verkrijging

Doordat de daadwerkelijk door moeder betaalde huur lager is dan 6% van de WOZ-waarde is voor de heffing van erfbelasting sprake van een fictieve verkrijging. 6% van de WOZ-waarde is gelijk aan € 12.960 per jaar (ofwel: € 1.080 per maand). Een in het economisch verkeer exorbitant hoge huur voor een woning met een waarde van slechts € 216.000, hetgeen blijkt uit de door een taxateur voor de woning vastgestelde economische huurwaarde.

De fictieve verkrijging wordt gezien als een vruchtgebruik op de verkochte woning. Dat vruchtgebruik moet op het moment van het overlijden van de verkoper/huurder van de woning worden gewaardeerd met de rekenregels die de Successiewet daarvoor bevat. Dat kwam in deze casus neer op € 88.570.

De Hoge Raad bevestigt dat wanneer de huurder, in een casus zoals hiervoor beschreven, een huur betaalt die lager is dan 6% van de waarde van de woning, bij het overlijden van de huurder sprake is van een fictieve verkrijging voor de erfbelasting.

Andere artikelen