Selecteer een pagina

De huurovereenkomst en de coronapandemie

Inmiddels zijn er al veel gerechtelijke procedures gevoerd inzake huurkorting vanwege het verplicht moeten sluiten van de onderneming. Vanwege het feit dat een dergelijk geschil relatief nieuw is zijn er ook verschillende uitspraken gedaan over huurkorting vanwege corona en hoe deze te berekenen. De Hoge Raad heeft nu eindelijk antwoord gegeven op de vraag of er recht is op huurkorting vanwege de coronapandemie en hoe deze berekend dient te worden.

Recht op huurkorting?

Voor huurovereenkomsten die gesloten zijn voor 15 maart 2020 kan er volgens de Hoge Raad, na beoordeling van alle feiten en omstandigheden, recht ontstaan op huurkorting vanwege de coronapandemie. Per geval dient beoordeeld te worden of er sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Het is dus niet vanzelfsprekend dat er recht is op huurkorting vanwege de coronapandemie. Er zijn namelijk ook zaken beslist in het nadeel van de huurder. Aldus dat er geen recht was op huurkorting. Alle feiten en omstandigheden dien derhalve te worden beoordeeld of een huurder recht heeft op huurkorting vanwege de coronapandemie. De huurder zal dit gedegen moeten onderbouwen.

Hoogte huurkorting

De Hoge Raad heeft ook geantwoord hoe de huurkorting berekend moet worden indien vastgesteld is dat een huurder recht heeft op huurkorting. Heel simpel weergegeven dient de volgende formule gehanteerd te worden: overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

Om het duidelijk te maken heeft de Hoge Raad een voorbeeld gegeven hoe dit toe te passen is;

De vastelastenmethode kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering.

a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.

b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.

c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).

d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

Uitgewerkt aan de hand van fictieve bedragen, waarbij de huurprijs € 4.500, de vaste lasten € 25.000, de TVL € 10.000, de behaalde lagere omzet € 20.000 en de referentieomzet € 100.000 belopen, ziet de berekening er als volgt uit.

a. Eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%).

b. Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800) in mindering gebracht.

c. Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend (100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80%), en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de na stap b resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling.

d. Ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).

Een en ander resulteert in dit voorbeeld in de volgende huurprijsvermindering: (€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080, derhalve 24% van de overeengekomen huurprijs.

Duidelijk?

Zoals hierboven aangegeven is het niet vanzelfsprekend dat er recht is op huurkorting, bovendien is de toe te passen formule niet eenvoudig in te vullen. Voorts dient de huurder inzicht te geven in zijn financiële onderbouwing, anders is het berekenen van de huurkorting niet mogelijk.

Ben je huurder of verhuurder en heb je ondersteuning nodig dan kun je altijd contact opnemen met onze jurist (mr. G.A.J. Brinkman). Zie hier de volledige onderbouwing van de Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2021:1974, Hoge Raad, 21/01584 (rechtspraak.nl)

Andere artikelen