Selecteer een pagina

Bedrijfsopvolgingsvrijstelling WBR voor vastgoed-B.V.

bedrijfsopvolgingsvrijstelling vastgoed VWGNijhof

De mogelijkheden voor een fiscaal vriendelijke overdracht van in een B.V. ondergebracht vastgoed is op dit moment uitermate actueel. Ons vorige artikel betrof de vraag of het vastgoed in het kader van de waardering van de aandelen in de vastgoed-B.V. voor schenkbelasting mag geschieden tegen de liquidatiewaarde. Onlangs publiceerde de Rechtbank Noord-Nederland in dit verband een zeer interessante uitspraak over de toepassing van de bedrijfsopvolgingsvrijstelling voor de overdrachtsbelasting.

Vastgoed-B.V.

Met een vastgoed-B.V. wordt bedoeld een B.V. (of een groep van B.V.’s) waarvan de activa voor het grootste deel bestaan uit onroerend goed. Bij de overdracht van de aandelen in een dergelijke B.V. zijn in de meeste gevallen de volgende heffingen aan de orde:

  • inkomstenbelasting;
    dit betreft de aanmerkelijk belangheffing, die 25% bedraagt van het verschil tussen de waarde van de overgedragen aandelen en de verkrijgingsprijs van die aandelen;
  • erf- of schenkbelasting;
    als de aandelen in het kader van een erfenis worden verkregen of ze tegen een lagere waarde dan de waarde in het economisch verkeer worden overgedragen, is erf- of schenkbelasting verschuldigd (tegen tarieven van tussen 10% en 40%);
  • overdrachtsbelasting;
    de aandelen van een vastgoed-B.V. worden meestal aangemerkt als een fictieve onroerende zaak, waardoor bij de overdracht van deze aandelen overdrachtsbelasting is verschuldigd over de waarde van het onderliggende onroerend goed, zonder dat rekening wordt gehouden met de schulden (tegen het tarief van 6% of, voor zover sprake is van woningen, 2%).

Vrijstellingen

Gezien de hiervoor vermelde tarieven en de omstandigheid dat vastgoed in het algemeen een behoorlijke waarde heeft, zal het u niet verbazen dat de heffingen zeer fors op kunnen lopen. Daarom lonken de als riant te betitelen vrijstellingen voor de overdracht van ondernemingsvermogen:

  • voor de inkomstenbelasting mag de aanmerkelijk belangclaim geruisloos worden doorgeschoven;
  • voor de erf- en schenkbelasting is op grond van de bedrijfsopvolgingsfaciliteit (BOF) vrijgesteld¹:
    • het verschil tussen de liquidatiewaarde van de onderneming en de lagere waarde going concern;
    • van de waarde going concern is € 1.060.298 volledig vrijgesteld;
    • van de waarde going concern boven € 1.060.298 is 83% vrijgesteld.

Voorwaarde voor de toepassing van deze vrijstellingen is dat aandelen worden verkregen in een B.V. die een materiële onderneming drijft. De Hoge Raad heeft al uitgemaakt dat een vastgoed-B.V. een materiële onderneming kan drijven, maar dit is wel zeer afhankelijk van de concrete omstandigheden van elke specifieke casus. In de praktijk legt de Belastingdienst de lat voor de op belastingplichtige rustende bewijslast zeer hoog; wellicht zelfs een heel stuk hoger dan de belastingrechter.

Bedrijfsopvolgingsvrijstelling overdrachtsbelasting

Ook de overdrachtsbelasting kent een vrijstelling voor verkrijging van onroerend goed in het kader van een bedrijfsopvolging (bedrijfsopvolgingsvrijstelling). Het moet dan gaan om:

  • een verkrijging door een (of meer) kind, kleinkind, broer, zus of echtgenoot van de ondernemer;
  • van goederen die behoren tot het vermogen van de onderneming van degene van wie wordt verkregen;
  • welke onderneming in haar geheel door de verkrijger(s) wordt voortgezet.

Aan de Rechtbank Noord-Holland werd de vraag voorgelegd of deze bedrijfsopvolgingsvrijstelling ook kan worden toegepast op de verkrijging van aandelen in een vastgoed-B.V. In plaats van goederen die behoren tot de onderneming van de verkoper worden immers aandelen verkregen. De Rechtbank oordeelt dat ook voor de overdrachtsbelasting door de huls van de B.V. heen gekeken moet worden. Indien de B.V. een materiële onderneming drijft, mag ook op de verkrijging van de aandelen de bedrijfsopvolgingsvrijstelling worden toegepast. Dat is alleen anders wanneer het vastgoed in de juridische huls van de B.V. is gebracht met het oog op het ontgaan van heffing van overdrachtsbelasting.

In de zaak waarover de rechtbank oordeelde stond voor de inkomsten- en de schenkbelasting vast dat de vastgoed-B.V. een materiële onderneming dreef. Dat had de Belastingdienst reeds voorafgaand aan de transactie schriftelijk aan belanghebbende bevestigd.

Hoger beroep

Het ligt voor de hand dat de Belastingdienst hoger beroep of sprongcassatie zal instellen tegen de uitspraak van de rechtbank. De kans dat hof en/of Hoge Raad de rechtbank gaat volgen, achten wij 50/50. Verkrijgers van aandelen in een B.V., welke aandelen voor de heffing van overdrachtsbelasting fictief als onroerend goed worden aangemerkt, doen er daarom verstandig aan om niet de bedrijfsopvolgingsfaciliteit toe te passen, maar de overdrachtsbelasting op tijd af te dragen en vervolgens de formele rechten veilig te stellen door middel van een pro forma bezwaarschrift, waarbij wordt verzocht om dat bezwaarschrift aan te houden in afwachting van het resultaat in de hiervoor beschreven procedure.

 

____________
¹ Cijfers voor verkrijgingen in 2016. De Regering heroverweegt (de hoogte van) de BOF.

Andere artikelen