Met ingang van 1 juli 2025 worden bedrijfsoverdrachten met vastgoed wat lastiger. Tenzij Financiën nog met een goedkeuring komt.
Overdrachtsbelasting
Het probleem ontstaat bij de overdrachtsbelasting. Dat is de belasting die is verschuldigd bij de verkrijging van onroerend goed. Het belang is 10,4% van de waarde van het verkregen vastgoed, wat meer dan voldoende is om de bedrijfsopvolging zodanig te regelen dat deze heffing niet is verschuldigd.
Met ingang van 1 juli 2025 wijzigen de voorwaarden die zijn verbonden aan de vrijstelling in de overdrachtsbelasting bij de splitsing van een rechtspersoon. Toegevoegd worden de voorwaarden dat:
- de gehele onderneming of een zelfstandig deel van de onderneming wordt verworven (ondernemingseis);
- de onderneming na de splitsing minstens 3 jaar moet worden voortgezet (voortzettingseis);
- de in het kader van de splitsing verworven aandelen minstens 3 jaar moeten worden aangehouden (aanhoudingseis).
Afsplitsing
Een in het kader van een bedrijfsopvolging (ouder > kind) veel gebruikte fiscale marsroute start met de juridische afsplitsing van een nieuwe BV uit de holding van de ouder. In die nieuwe BV worden ondergebracht de aandelen in de onderneming en het vastgoed. Vervolgens worden de aandelen in de nieuwe BV door de ouder geschonken aan de bedrijfsopvolger. Fiscaal vriendelijk door middel van de toepassing van de doorschuifregeling in de inkomstenbelasting en de bedrijfsopvolgingsregeling in de schenkbelasting.
Vanaf 1 juli 2025 is deze marsroute niet meer (zonder heffing van overdrachtsbelasting) mogelijk. De verkrijging door de nieuwe BV omvat namelijk niet de verwerving van een onderneming. De onderneming wordt immers gedreven door de werk BV.
Oplossing
De meest voor de hand liggende oplossing is het creëren van een structuur waarin het vastgoed niet tot het vermogen van de holding behoort. Bij de afsplitsing verwerft de nieuwe BV dan geen vastgoed, zodat heffing van overdrachtsbelasting niet aan de orde is (uiteraard moet worden voorkomen dat de aandelen van de Vastgoed BV fictief als onroerend goed kwalificeren).
Wachttijd: 3 jaar
Als het bedrijfsvastgoed tot het vermogen van de holding van vader behoort, zal de aanpassing van de ondernemingsstructuur naar die met de vastgoed BV voor de overdrachtsbelasting plaatsvinden via de concernvrijstelling. Aan die vrijstelling is de voorwaarde verbonden dat het vastgoed tenminste 3 jaar tot het concern blijft behoren. Schenking aan de bedrijfsopvolger binnen die 3 jaren, leidt alsnog tot heffing van overdrachtsbelasting.
Waar mogelijk kan deze wachttijd van 3 jaar worden voorkomen door nog vóór 1 juli 2025 de juridische afsplitsing uit de holding te laten plaatsvinden. Gezien de aan de afsplitsing verbonden formaliteiten begint de tijd daarvoor dan wel te dringen. En een belangrijk aandachtspunt is dat de inspecteur overdrachtsbelasting van mening is dat de vrijstelling voor afsplitsing alleen kan worden toegepast, indien de aandelen van de afgesplitste BV kort na de afsplitsing in het kader van de bedrijfsopvolging worden geschonken.
Goedkeuring?
Wij vragen ons af wat het nut ervan is om in de praktijk veelvuldig voorkomende bedrijfsoverdrachten via deze nieuwe regels te compliceren. Wanneer Financiën op dit punt niet komt met een goedkeuring voor reële bedrijfsoverdrachten, zal de structurering van ondernemingen moeten worden aangepast aan de nieuwe regelgeving.