Aftrek BTW niet op basis van theoretiche omzet

De belastingrechter heeft zich opnieuw gebogen over de aftrek van BTW met toepassing van de pro rataregeling. Hof Den Haag beslist dat geen rekening mag worden gehouden met theoretische omzet.

Verhuur vastgoed

De zaak betreft een ondernemer die woningen (appartementen) en commercieel vastgoed verhuurt. De verhuur van woningen is een van BTW vrijgestelde prestatie. Verhuur van commercieel vastgoed wordt in het algemeen belast met BTW, maar wanneer de verhuurder niet voor 90% of meer prestaties verricht waarvoor recht op aftrek van BTW bestaat, moet vrijgesteld van BTW worden verhuurd.

De verhuurder in deze zaak wilde echter een deel van de appartementen belast met BTW verhuren. Dat is mogelijk indien sprake is van kortdurende verhuur aan wisselende huurders (verhuur voor perioden tot 6 maanden wordt in dit kader nog gezien als kortdurend).

Dit is ook wel bekend als short stay verhuur. Niet in geschil is dat de verhuurder daadwerkelijk de bedoeling heeft om de woningen aan te wenden voor short stay verhuur (zie in dit kader ook ons artikel BTW-aftrek tijdens leegstand).

Leegstand

Probleem is echter dat het niet lukt om de woningen op die manier te verhuren. De woningen staan een tijdje leeg en worden uiteindelijk long stay verhuurd. Met de Belastingdienst ontstaat een discussie hoe de aftrekbare BTW tijdens de periode van de leegstand moet worden berekend.

De uitsluitend op de voor short stay verhuur bestemde appartementen betrekking hebbende BTW is aftrekbaar. Die BTW heeft immers volledig betrekking op de voorgenomen met BTW belaste exploitatie van de woningen. Het geschil met de Belastingdienst gaat om de niet direct aan de belast of vrijgestelde prestaties toerekenbare BTW.

De mate van aftrek van die BTW moet worden bepaald met de zogeheten pro rata regeling. Hoofdregel is dat de niet direct toerekenbare BTW aftrekbaar is in de verhouding van de belaste omzet tot de totale omzet.

De belastingrechter gaat niet mee in de stelling van belanghebbende dat de belaste omzet moet worden verhoogd met de verwachte huur voor de leegstaande woningen (theoretische omzet). Belanghebbende heeft volgens de rechter onvoldoende onderbouwd dat dit beter aansluit bij het daadwerkelijke gebruik van de ingekochte prestaties.

Recent strandde bij de Hoge Raad een poging om de pro rata breuk slechts over een deel van de prestaties te bepalen. We schrijven over dit arrest in ons artikel Pro rata BTW niet gedeeltelijk.

Andere artikelen

Gezonde lunch

Een gezonde lunch, die gratis aan werknemers wordt verstrekt, is niet een voor de loonbelasting gericht vrijgestelde arbovoorziening.