{"id":1605,"date":"2025-05-27T10:16:11","date_gmt":"2025-05-27T08:16:11","guid":{"rendered":"https:\/\/vwg.nl\/uncategorized\/vastgoed-in-box-3\/"},"modified":"2026-03-03T10:34:56","modified_gmt":"2026-03-03T09:34:56","slug":"immobilien-in-feld-3","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/vwg.nl\/de\/vastgoed-in-box-3\/","title":{"rendered":"Immobilien in Feld 3"},"content":{"rendered":"

Am 19. Mai 2025 wird der Gesetzentwurf \u201cTats\u00e4chliche R\u00fccksendung Feld 3 Recht<\/a>\u201d dem Parlament vorgelegt. Vorgesehenes Datum des Inkrafttretens: 1. Januar 2028<\/strong>. Wie werden Immobilien in diesem Gesetzentwurf besteuert?<\/p>\n\n\n\n

Tats\u00e4chliche Rendite der Immobilie<\/h2>\n\n\n\n

Wie der Name des Gesetzentwurfs vermuten l\u00e4sst, sollen die tats\u00e4chlichen Ertr\u00e4ge besteuert werden. Im Gesetzentwurf geschieht dies auf der Grundlage einer so genannten Kapitalertragssteuer. Davon abweichend wird bei Immobilien eine Kapitalertragssteuer erhoben. Das bedeutet, dass nicht realisierte Wertzuw\u00e4chse bei Immobilien in der Zwischenzeit nicht besteuert werden. <\/p>\n\n\n\n

3 Situationen<\/h2>\n\n\n\n

Der Gesetzentwurf unterscheidet im Folgenden drei Situationen f\u00fcr die Ermittlung des tats\u00e4chlichen Verm\u00f6gensertrags:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. ganzj\u00e4hrig vermietete Immobilien (90% oder mehr im Jahr);<\/li>\n\n\n\n
  2. Immobilien, die das ganze Jahr \u00fcber nicht vermietet wurden;<\/li>\n\n\n\n
  3. Immobilien, die f\u00fcr weniger als 90% des Jahres vermietet werden.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Ganzj\u00e4hrig vermietet<\/h2>\n\n\n\n

    Wenn die Immobilie 328 (in einem Schaltjahr 329) oder mehr Tage vermietet war, werden die tats\u00e4chlichen Mieteinnahmen j\u00e4hrlich besteuert. Zu den tats\u00e4chlichen Mieteinnahmen geh\u00f6ren neben der reinen Miete auch Geb\u00fchren f\u00fcr Versorgungsleistungen, Nebenkosten und Energiekosten. Neben der Miete k\u00f6nnen auch Mieteinnahmen oder andere Nutzungsgeb\u00fchren anfallen.<\/p>\n\n\n\n

    Instandhaltungskosten und andere regelm\u00e4\u00dfige Kosten k\u00f6nnen von den tats\u00e4chlichen Mieteinnahmen abgezogen werden. Verbesserungskosten werden bei der Ermittlung des Ver\u00e4u\u00dferungsgewinns ber\u00fccksichtigt (siehe unten).<\/p>\n\n\n\n

    Nicht vermietet<\/h2>\n\n\n\n

    Wenn die Immobilie nicht w\u00e4hrend des gesamten Jahres vermietet war, wird das Einkommen mit 3,35% des Immobilienwerts ermittelt (dieser Zuschlagssatz wird f\u00fcr 5 Jahre festgelegt). Dies wird als der Verm\u00f6gensfreibetrag<\/strong>. Neben dem Grundst\u00fcckszuschlag werden die tats\u00e4chlich erzielten Eink\u00fcnfte (z. B. die Miete f\u00fcr den kurzen Zeitraum, in dem das Grundst\u00fcck vermietet wurde) nicht zum Einkommen gerechnet.<\/p>\n\n\n\n

    F\u00fcr die Zeit, in der sich die Immobilie im Bau befindet, wird der Grundst\u00fcckszugang nicht ber\u00fccksichtigt, da in dieser Zeit keine tats\u00e4chliche Nutzung der Immobilie erfolgen kann. Es werden weiterhin Situationen formuliert, die einer im Bau befindlichen Immobilie gleichgestellt werden, wie z. B. wenn die Immobilie aufgrund eines Brandes oder einer gr\u00f6\u00dferen Renovierung unbewohnbar ist.<\/p>\n\n\n\n

    Gemischte Nutzung<\/h2>\n\n\n\n

    Wenn die Immobilie f\u00fcr weniger als 90% des Jahres vermietet wird, wird sie j\u00e4hrlich mit dem h\u00f6heren der beiden folgenden Betr\u00e4ge besteuert:<\/p>\n\n\n\n

      \n
    • die Mieteinnahmen oder;<\/li>\n\n\n\n
    • das Grundst\u00fcck hinzu.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

      In der parlamentarischen Erl\u00e4uterung des Gesetzentwurfs finden wir folgendes Beispiel.<\/p>\n\n\n\n

      Alex ist Eigent\u00fcmer eines Hauses mit einem WOZ-Wert von 300.000 \u20ac. Im Jahr 2028 vermietet er das Haus f\u00fcr sechs Monate mit Mieteinnahmen von 15.000 \u20ac. Die Instandhaltungskosten betragen 2.000 \u20ac und die Verbesserungskosten 4.000 \u20ac.<\/em><\/p>\n\n\n\n

      Der Verm\u00f6genszugang f\u00fcr 2028 betr\u00e4gt: 3,35% * 300.000 \u20ac = 10.050 \u20ac. Dies ist weniger als die Mieteinnahmen (15.000 \u20ac). Die Eink\u00fcnfte in Feld 3 belaufen sich also auf 15.000 \u20ac, abz\u00fcglich der Instandhaltungskosten von 2.000 \u20ac. Die Renovierungskosten sind nicht abzugsf\u00e4hig, werden aber bei der Ermittlung des Ver\u00e4u\u00dferungsgewinns ber\u00fccksichtigt, wenn die Immobilie verkauft wird.<\/em><\/p>\n\n\n\n

      Leistungssteigerung<\/h2>\n\n\n\n

      Wie bereits erw\u00e4hnt, werden (nicht realisierte) Kapitalgewinne aus Immobilien nicht j\u00e4hrlich besteuert. Sobald der Kapitalgewinn jedoch realisiert wird, wird er besteuert. Kapitalgewinne werden z. B. realisiert, wenn die Immobilie verkauft oder von Box 3 in Box 1 verschoben wird.<\/p>\n\n\n\n

      Dies betrifft die Wertentwicklung ab 1. Januar 2028 (Inkrafttreten der Vorlage). Bei Wohnliegenschaften basiert die Wertentwicklung auf dem WOZ-Wert. Bei den \u00fcbrigen Liegenschaften wird der Verkehrswert zugrunde gelegt. Die Kosten f\u00fcr die Verbesserung der Immobilie k\u00f6nnen bei der Ermittlung des Wertzuwachses ber\u00fccksichtigt werden (nat\u00fcrlich in dem Umfang, in dem diese Kosten nach dem 1. Januar 2028 entstanden sind). Die Kosten f\u00fcr die Verbesserung m\u00fcssen dann nat\u00fcrlich zum Zeitpunkt der Realisierung des Wertzuwachses nachgewiesen werden.<\/p>\n\n\n\n

      Bis 1. Januar 2028<\/h2>\n\n\n\n

      Das neue Gesetz soll am 1. Januar 2028 in Kraft treten. Ob dieses Datum eingehalten wird, h\u00e4ngt nat\u00fcrlich davon ab, wie schnell sich das Repr\u00e4sentantenhaus und der Senat damit befassen.<\/p>\n\n\n\n

      Bis zum 1. Januar 2028 besteht die M\u00f6glichkeit, sich f\u00fcr die am wenigsten schlechte Variante zu entscheiden:<\/p>\n\n\n\n

        \n
      1. das auf der Grundlage des Pauschalsatzes ermittelte Einkommen;<\/li>\n\n\n\n
      2. mit der M\u00f6glichkeit, den Gegenbeweis zu erbringen, dass die tats\u00e4chlich erzielte Rendite unter dem Pauschalsatz liegt.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

        Der Pauschalsatz f\u00fcr andere Verm\u00f6genswerte als Bankeinlagen wurde f\u00fcr 2025 vorl\u00e4ufig auf 5,88% festgesetzt (der endg\u00fcltige Pauschalsatz wird Anfang 2026 auf der Grundlage der tats\u00e4chlichen Ertr\u00e4ge im Jahr 2025 festgelegt). Es ist geplant, den Pauschalsatz f\u00fcr 2026 um 1,9%-Punkte zu erh\u00f6hen (aus Haushaltsgr\u00fcnden). Dies w\u00fcrde (vorl\u00e4ufig) einen Pauschalsatz von: 5,88% + 1,9% = 7,78%.<\/p>\n\n\n\n

        Ein wichtiger Unterschied f\u00fcr Immobilien bei der ab 2028 einzuf\u00fchrenden Regelung besteht darin, dass die Gegenbeweise bis einschlie\u00dflich 2027 (un)realisierte Wertsteigerungen der Immobilien und NICHT die Kosten ber\u00fccksichtigen werden.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

        Op 19 mei 2025 is het wetsvoorstel “Wet werkelijk rendement box 3” ingediend bij het Parlement. Beoogde ingangsdatum: 1 januari 2028. Hoe wordt vastgoed in dit wetsvoorstel belast? Werkelijk rendement op vastgoed Zoals de naam van het wetsvoorstel al aangeeft, wordt het werkelijk rendement belast. In het wetsvoorstel geschiedt dat op basis van een zogeheten […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-1605","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-uncategorized"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/vwg.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1605","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/vwg.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/vwg.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/vwg.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/vwg.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1605"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/vwg.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1605\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":3617,"href":"https:\/\/vwg.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1605\/revisions\/3617"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/vwg.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1605"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/vwg.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1605"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/vwg.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1605"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}