Inzwischen wurden bereits zahlreiche Gerichtsverfahren bez\u00fcglich Mietminderungen aufgrund der vorgeschriebenen Schlie\u00dfung des Unternehmens gef\u00fchrt. Da es sich hierbei um eine relativ neue Rechtsfrage handelt, gab es bisher unterschiedliche Urteile zur Mietminderung aufgrund von Corona und zu deren Berechnung. Der Oberste Gerichtshof hat nun endlich die Frage beantwortet, ob aufgrund der Corona-Pandemie ein Anspruch auf Mietminderung besteht und wie diese zu berechnen ist.<\/p>\n\n\n\n
Bei Mietvertr\u00e4gen, die vor dem 15. M\u00e4rz 2020 abgeschlossen wurden, kann nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs nach Abw\u00e4gung aller Tatsachen und Umst\u00e4nde ein Anspruch auf Mietminderung aufgrund der Corona-Pandemie entstehen. Es muss im Einzelfall gepr\u00fcft werden, ob ein unvorhergesehener Umstand vorliegt. Es ist also nicht selbstverst\u00e4ndlich, dass aufgrund der Corona-Pandemie ein Anspruch auf Mietminderung besteht. Es gibt n\u00e4mlich auch Urteile, die zum Nachteil des Mieters ausgefallen sind. Demnach bestand kein Anspruch auf Mietminderung. Alle Tatsachen und Umst\u00e4nde m\u00fcssen daher gepr\u00fcft werden, um festzustellen, ob ein Mieter aufgrund der Corona-Pandemie Anspruch auf Mietminderung hat. Der Mieter muss dies gr\u00fcndlich begr\u00fcnden.<\/p>\n\n\n\n
Der Oberste Gerichtshof hat zudem klargestellt, wie die Mietminderung zu berechnen ist, wenn festgestellt wurde, dass ein Mieter Anspruch auf eine Mietminderung hat. Ganz einfach ausgedr\u00fcckt ist folgende Formel anzuwenden: vereinbarter Mietpreis \u2013 Anteil der TVL, der der Miete zugerechnet wird) \u00d7 Prozentsatz des Umsatzr\u00fcckgangs \u00d7 50%<\/em><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Um dies zu verdeutlichen, hat der Oberste Gerichtshof ein Beispiel angef\u00fchrt, wie dies anzuwenden ist;<\/p>\n\n\n\n Die Fixkostenmethode umfasst die folgenden Schritte zur Berechnung der Mietminderung.<\/em><\/p>\n\n\n\n a. Der vereinbarte Mietpreis wird als Prozentsatz des Gesamtbetrags der Fixkosten angegeben.<\/em><\/p>\n\n\n\n b. Der diesem Prozentsatz entsprechende Anteil der TVL, auf den der Mieter Anspruch hat, wird vom vereinbarten Mietpreis abgezogen.<\/em><\/p>\n\n\n\n c. Der prozentuale Umsatzr\u00fcckgang wird ermittelt, indem der Umsatz in dem Zeitraum, f\u00fcr den die Mietminderung berechnet wird (im Folgenden: der geringere Umsatz), mit dem Umsatz in einem vergleichbaren Zeitraum vor der Corona-Pandemie (im Folgenden: der Referenzumsatz) gem\u00e4\u00df der folgenden Formel verglichen wird: 100% \u2013 (100% \u00d7 (der geringere Umsatz : der Referenzumsatz)).<\/em><\/p>\n\n\n\n d. Der mit der St\u00f6rung des Wertverh\u00e4ltnisses verbundene Nachteil wird zu gleichen Teilen zwischen dem Vermieter und dem Mieter aufgeteilt (jeweils 50% des Nachteils), es sei denn, sich aus den in \u00a7 6:258 Abs. 1 BW genannten Grunds\u00e4tzen der Angemessenheit und Billigkeit eine andere Aufteilung ergibt.<\/em><\/p>\n\n\n\n Die H\u00f6he des Mietnachlasses l\u00e4sst sich dann anhand der folgenden Formel berechnen: (vereinbarter Mietpreis \u2013 auf die Miete entfallender Anteil der TVL) \u00d7 Prozentsatz des Umsatzr\u00fcckgangs \u00d7 50%.<\/em><\/p>\n\n\n\n Die Berechnung basiert auf fiktiven Betr\u00e4gen, wobei die Miete 4.500 \u20ac, die Fixkosten 25.000 \u20ac, die TVL-Beihilfe 10.000 \u20ac, der erzielte Umsatzr\u00fcckgang 20.000 \u20ac und der Referenzumsatz 100.000 \u20ac betragen. Die Berechnung sieht wie folgt aus.<\/em><\/p>\n\n\n\n a. Zun\u00e4chst wird ermittelt, welcher Prozentsatz der Fixkosten auf die Zahlung des vereinbarten Mietpreises entf\u00e4llt (100% \u00d7 (4.500 \u20ac : 25.000 \u20ac) = 18%).<\/em><\/p>\n\n\n\n b. Da der Mieter Anspruch auf TVL hat, wird der vereinbarte Mietpreis um 18% der TVL in H\u00f6he von 10.000 \u20ac (= 1.800 \u20ac) gek\u00fcrzt.<\/em><\/p>\n\n\n\n c. Anschlie\u00dfend wird der Prozentsatz des Umsatzr\u00fcckgangs berechnet (100% \u2013 (100% \u00d7 (20.000 \u20ac : 100.000 \u20ac)) = 80%), und anhand dieses Prozentsatzes wird ermittelt, welcher Teil der nach Schritt b verbleibenden Miete auf den Umsatzr\u00fcckgang zur\u00fcckzuf\u00fchren ist.<\/em><\/p>\n\n\n\n d. Schlie\u00dflich wird der mit der St\u00f6rung des Wertverh\u00e4ltnisses verbundene Nachteil gleichm\u00e4\u00dfig zwischen dem Vermieter und dem Mieter aufgeteilt (jeweils 50% des Nachteils).<\/em><\/p>\n\n\n\n Dies f\u00fchrt in diesem Beispiel zu folgender Mietminderung: (4.500 \u20ac \u2013 1.800 \u20ac) \u00d7 80% \u00d7 50% = 1.080 \u20ac, also 24% des vereinbarten Mietpreises.<\/em><\/p>\n\n\n\n Wie oben bereits erw\u00e4hnt, besteht nicht automatisch ein Anspruch auf eine Mietminderung, und zudem ist die anzuwendende Formel nicht einfach anzuwenden. Dar\u00fcber hinaus muss der Mieter seine finanzielle Situation darlegen, da sonst die Berechnung der Mietminderung nicht m\u00f6glich ist.<\/p>\n\n\n\n Sind Sie Mieter oder Vermieter und ben\u00f6tigen Sie Unterst\u00fctzung? Dann k\u00f6nnen Sie sich jederzeit an unseren Rechtsberater wenden (Herr G.A.J. Brinkman, Rechtsanwalt<\/a>). Hier finden Sie die vollst\u00e4ndige Begr\u00fcndung des Obersten Gerichtshofs: ECLI:NL:HR:2021:1974, Oberster Gerichtshof, 21\/01584 (rechtspraak.nl)<\/a><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Inmiddels zijn er al veel gerechtelijke procedures gevoerd inzake huurkorting vanwege het verplicht moeten sluiten van de onderneming. Vanwege het feit dat een dergelijk geschil relatief nieuw is zijn er ook verschillende uitspraken gedaan over huurkorting vanwege corona en hoe deze te berekenen. 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